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上海的政策相对温和，没有触及市场的真正问题。

作者/杨克伟、白品辉

昨天，上海市住房和城乡建设委员会、上海市房管局联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，主要涉及“打补丁”限购政策、提高房地产交易税费、严格执行房地产贷款集中度管理两条红线。新政对上海房地产市场有什么影响？普及和创新会止步于此吗？

回顾2020年，上海房地产市场回暖明显，新建商品房成交面积升至918万平方米，创2017年以来新高，同比增长23%。豪宅市场异常火爆，累计成交豪宅10878套，总价超千万元，仅次于2016年10974套的历史峰值，同比增长33%。核心地段销售火爆，如虹口区瑞虹新城、普陀区中海真如府，销售金额约100亿元。

2020年，上海二手房市场迎来又一个成交年，成交面积2486万平方米，创2017年以来历史新高，成交金额10091亿元，创历史新高。核心动力在于2020年3月上海民办初中实施摇号政策，导致优质公办初中、九年一贯制学区概念炒作。年内部分优质学区房价涨幅超过30%，带动了整个二手房市场的人气。

2021年初，当上海房地产市场还在迷茫的时候，上海市政府率先加码调控。就政策内容而言，主要涉及以下五个方面：

一是限购政策“打补丁”，严格堵塞政策监管漏洞。夫妻离婚的，自离婚之日起3年内任何一方购买商品房的，其拥有的住房数量按离婚前家庭总数计算。我们认为，与适度升级限购政策相比，升级限贷可以提高买房门槛，对市场产生更直接有效的影响。

过去买房离婚的原因是什么？外地户籍离婚后将失去买房资格。限购规定外地单身人士不能买房，这是当地户籍置换和投资的需求。但是，这些当地家庭可以购买多套房子，如果他们只想买房子，就没有必要离婚。说到底，我主要是想做第一套房，一是降低首付比例，二是少交税。

所以，在目前的市场情况下，如果不提高首付比例，一般预期买房就是挣钱，离婚是不能限制的。甚至两套全款都会被很多人买走。有用吗？

第二，提高房地产交易税费，变相打压房屋销售。个人出售购买不满5年的房屋，全额征收增值税；个人销售购买年限在5年以上(含5年)的非普通房屋，按照销售收入与房屋购买价格的差额征收增值税；个人购买普通住房5年以上(含5年)对外销售免征增值税。从历史长期来看，提高房地产交易税费只起到增加购房成本的效果，并不能从根本上扭转市场持续改善的一致预期。

三是供给侧银行业金融机构严格执行房地产贷款集中度管理两条红线，严格防范信用贷款、消费贷款、经营贷款等资金违规流入房地产市场。实施房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，引导商业银行严格控制个人住房节奏和增速

四是增加土地供应，优化土地供应结构，更好落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。优化土地供应结构，增加商品房用地供应，特别是郊区轨道交通站点及五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)周边。坚持房地产联动机制，引导企业合理征地，稳定地价。

我们认为，目前上海楼市供应结构偏紧，中环附近千万豪宅销售火爆，远郊刚需成交表现相对平淡。增加郊区土地供应并不能缓解楼市结构性供应紧张的市场格局。

五是支持“无房家庭”优先购房，使抽签环节公开、公平、公正。完善新建商品房公证和抽签制度，优先满足“无房家庭”自住需求。

新市场受欢迎的核心动力在于：一是二手价格倒挂，“无房家庭”的优惠抽奖无法改变市场的买赚预期，甚至会出现无房家庭竞相摇号豪宅的市场混乱。我们认为，限价政策要进一步放开，限价盘预售价格要逐步市场化，避免地方政府给购房者打折，提振市场投资投机氛围。

总的来说，上海的政策相对温和，没有触及市场的真正问题。预计2021年上海房地产市场基本不会出现大幅度转向，自住改善需求依然充裕，有较强购买力支撑，成交可能有所回调，但不会明显失速。

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