继房企融资“三道红线”后，房地产贷款新规为银行设置了两道红线。

2020年12月31日，a股收盘后，央行联合中国银行业监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》，将银行划分为五个等级，并设置了差异化的“两条红线”指标。第一条红线是房地产贷款占比，是指一家银行的所有房地产贷款(包括个人住房贷款和企业抵押贷款)占其全部贷款的比例。第二条红线是个人住房贷款占比，即个人住房贷款余额占一家银行全部贷款的比例。这意味着个人按揭贷款和住房贷款都受到完全限制。

根据郭盛证券的研究报告，根据2020年中期报告披露的数据，已有13家银行不同程度踩线。时机恰逢2021年信贷开门红季节，该冲还是不该冲？怎么催？

据21世纪经济报道记者了解，房地产贷款新规对于一线从业者来说是相当突然的。虽然银行内部政策的调整尚未完成，新规给了2-4年的过渡期，但影响已经显现。2021年的信贷会有一个好的开始，这注定是不寻常的。

“踩线”的压力不小

据《郭盛证券研究报告》显示，上述13家上市银行中，压降的主要是中小银行。

央行和中国银行业监督管理委员会在上述管理体系中将银行分为五个等级，其中第一级为大型中资银行；第二档是中资中型银行；第三档是中资小银行和非县域农村合作机构；第四档是县级农村合作组织；第五档是村镇银行。

据郭盛证券统计，第一大行中，工行、建行、中行、邮储银行占比分别为33.71%、36.73%、39.19%、33.64%，超出上限32.5%；建行和中行房地产贷款合计占比分别为41.72%和50.01%，超出上限40%。二线银行中，招商银行、中信银行(601998，股吧)、兴业银行(601166，股吧)个人住房贷款占比分别为25.49%、20.83%、26.93%，超出上限20%；招商银行、中国银行、上海浦东发展银行(60万股)、兴业银行房地产贷款占比分别为34.25%、28.06%、28.73%、35.30%，超出上限27.5%；三线银行中，杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行(002948)、青农银行均不同程度踩线。

据统计，在大银行中，中行的房地产贷款规模缩减压力较大，在股份制银行中，招商银行、兴业银行压力较大。

一位来自某大银行西南地区企业信贷业务的人士告诉21世纪经济报道记者，总体来说，大银行对房企的贷款压缩了，审批也非常严格，新规可能对大银行有利。

该人士进一步表示，新规主要针对增量，区域内新增分支机构不多，压力不大。此外，新规控制了存量银行，竞争不会像过去那样无序。在这一领域，之前发放开发贷款的银行有招商银行、浙商银行和当地一家城市商业银行。此外，中信和光大也进入了更深的阶段。

据21世纪经济报道记者了解，与大银行相比，股份制银行一般审批速度较快，这对于很多房地产企业来说是有吸引力的。对于增量少、管控严的大银行来说，新规在一定程度上有利于后续业务的发展，但对于踩线的大银行来说，管控规模的压力不小。

一位来自华北某大银行的信贷业务人士对《21世纪经济报道》表示，公私业务的规模都受到了影响。区域分行没有踩线，因为四年来基本没有发展住房业务，其二级br

对于银行来说，2021年开门红的准备工作是从2020年10月份开始的，而个人住房贷款和住房贷款是传统银行业务中的重点优质业务，本应在1月份开始，却突然收紧，必然会对整个开门红格局产生影响。

多位银行信贷业务人士对《21世纪经济报道》记者表示，新规的新政策尚未落实，贷款审批的前提条件仍延续过去。但在控制规模上，直接表现就是涉房贷款不会操之过急，最明显的变化就是房贷。

一位华南房地产经纪人告诉《21世纪经济报道》，他负责的几个楼盘有100多名客户。2020年12月，按揭贷款已获批，正在等待放款。本以为2021年额度会宽松很多，没想到几大房贷银行的支行都说额度很紧。现在很多开发商都在排队等银行要额度，但是聪明的女人没有饭也很难做饭。

一位“踩线”股份银行二级分行零售信贷业务的人士告诉21世纪经济报道，房地产贷款新规突然颁布，让他们大吃一惊。1月是冲刺开门红的关键时期，但过去的20天却异常忐忑。

该人士表示，政策出台后，业内并没有关于“抢”房贷的明确政策。作为一线业务人员，只能冲、停，不敢做、不敢做

太多，直至一周前，全行按揭业务全面进入暂停放款阶段。

提到开门红，该人士更是无奈，新规对其所在部门冲击巨大，零售贷款主要包含按揭、消费贷和信用贷款，但零售贷款结构具有不同的区域特征，其所在分行区域房贷一直是大头，消费贷现在基本全面线上化，信用贷款受制于该地实业基础较差，小微企业主信用贷款占比一直不高，“新规之后，我们的开门红基本‘血崩’，已经考虑转岗了。”

对房地产开发贷等对公业务板块来说，新规的心理冲击比个贷小很多，严控规模早非一朝一夕。但此次新规因明确规定了房地产贷款业务占比，直接受控的就是增量。

一位西南大行对公信贷业务人士表示，对开门红来说，银行比拼的并非谁动作快，而是谁的储备多，这些为了冲刺开门红而早早储备的项目，在控规模的趋势下如今成了负担。别说再冲新项目，储备项目如何消化都可能是问题。

另一位华北大行对公信贷业务人士表示，短时间内，银行资金进入房地产领域将受到极大限制，监管更希望银行资金进入实体领域和小微企业，三条红线+两道红线会导致大量中小开发商无法从银行获得融资，对于当地房企来说，他们回款周期在1年左右尤其，这样会使高负债的房企和近年拿地迅猛的高杠杆房企以及三四线城市中小型房企将变得非常艰难。

“如果银行停贷抽贷，导致房企资金链出现问题，也并非各方乐见的结果，所以今年的开门红，房地产贷款主要是‘吃老本’，对于头部企业的需求，分行层面还是在限额内尽量满足。”他进一步表示。

超万亿房企债务将到期

房企融资进一步受阻、现金流趋紧已注定。根据贝壳研究院近日发布的报告称，2021年房企到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将超过1.2万亿元，同比增长36%，并历史性地突破万亿大关。“三条红线”+房地产贷款新规叠加偿债压力，将使房企迎来现金流最紧张的时段。

已露端倪的是，房企通过债务置换缓解债务压力自救。此外21世纪经济报道记者在采访中发现，部分地方政府和银行在尝试救助房企，甚至采取更为升级的“置换”手段。

前述华北某大行信贷业务人士告诉21世纪经济报道记者，房企续贷现在已收紧，审批放款均放缓。但上周开始，其所在省已有几个城市的地方政府和房企合作，试图通过地方政府融资平台向银行贷款，置换房企到期债务，以缓解房企现金流紧张状况。

具体来看，明面上看，地方政府没有出面主导，银行与项目方洽谈时，对方也不会提政府背书，但银行是看着政府背景才对接。比如目前正在推进的一个项目，是由当地城投公司和当地头部房企交叉控股共同成立的项目公司，投资某医院搬迁项目。该项目总投资数十亿级，该分行审批额度占比超2/3，银行会严格按照项目进度分批拨款，但项目公司拿到贷款后，有空间操作进行再投资，主要用途就是置换房企的非银债务。

“因为银行对于银行债务审查会非常严格，但对非银短期债，还有一定的操作空间。通常城投公司在项目公司成立之前，已经筹措到项目资金，通过成立项目公司并拿到项目贷款，就有了‘置换’旧债的资金，并将债务从房企转移到了城投公司。房企通过这种方式置换短期债务，目的就是不碰三条红线，维持现有份额。”该人士进一步表示。

而银行和政府平台之所以默许这种操作，很大程度上来自于帮助房企活下去。“房企拿到置换的资金并非盲目扩张或继续乱投资，只为活下去。在多个地市，这样的试点解决方案正在铺开。对银行和地方政府平台来说，这样的方式或许存在风险，但还款来源是新项目，地产公司在新的医疗城和轻轨周边都囤积了地块，新项目一方面可以‘置换’旧债，另一方面也将有望带动周边地产升值，获得稳定的收入来源，进而改善房企现金流。”该人士直言，该方法对于现阶段缓解房企燃眉之急确有“疗效”。

普惠指标成“红线”

21世纪经济报道记者采访中发现，从2021开门红政策指标看，普惠贷款已成考核重中之重，2021年大概率仍将高速增长。

上市银行2020年半年报数据显示，六大国有行上半年普惠小微贷款余额为4.26万亿，约占整个银行业的31%，相比上年同期提升4个百分点，已成为服务小微企业的主力军。

某大行人士告诉21世纪经济报道记者，房地产新规后，开门红指标有所调整，普惠成为红线指标，完不成普惠，其他业务都要按比例打折，即即使别的指标均已完成，只要普惠没完成，得分都要打七折，所以基层业务人员都优先完成普惠指标。

某贷款中介对21世纪经济报道记者表示，2021年1月普惠贷款开门红政策较2020年更为优惠，抵押贷款最低利率从之前的3.95%下调至3.85%，但门槛方面没有进一步变化。在该人士看来，在当前的LPR利率下，3.85%的利率对于银行来说几乎是底价，近期办理普惠贷款的客户很多，预测一季度普惠贷款各行增量不少。

前述大行人士表示，省政府为鼓励普惠贷款，尤其是纯信用普惠贷款和科创企业密集出台了很多优惠政策。如当地省政府推行了科技贷，由科技厅提供70%的担保，农户贷，农业局联合工会提供部分担保。但对大行来说，对企业资质的审核依然严格，这些客户获得审批的前提是入选科技型企业产品库，符合政策的小微企业将获得更多优惠。

“但对很多基层业务人员来说，虽然政策优惠很多，行内额度充裕，但小微企业受制于当地经济情况，尤其民营经济不算发达的区域，符合政策的优质小微企业有限。完成指标、获得更多增量有难度。”该人士表示。

(作者：侯潇怡 编辑：周鹏峰)