深圳河两岸风光来源：网络

前段时间有媒体总结了福田区33个棚改和旧改项目，包括皇岗村、华福村、福田村。

也是在不久的将来，南华村的棚改项目有了新的发展，——项目开始打基础。

该项目不仅被称为深圳最大的棚改，而且达到了深圳棚改的最高补偿标准，因此备受关注。

一个

从旧的到棚子，这座危楼在8年内被拆除了

走7号线赤尾站C出口，经过赤尾村，步行约8分钟到南华村。

该村位于华强南路最南端东侧，距赤尾村仅一路之隔，南、东均靠近深圳河。

在人行天桥上可以看到，旧建筑已经拆除清理，工程已经基本平整，进入基础铺设阶段。去年7月，工程开始进行爆破。

图片来源：谈界面搭建

图片来源：南华舍改革

这个已经不存在的村庄建于1985年。这是深圳最早建造的大型政府住宅区之一，用于安置公务员和教师。

以前这里大概有70栋楼，都是7层楼没有电梯，有2000多户人家。

或许是因为村里是政府统筹建设的，从航拍的照片中我们可以看到，南华村比其他城中村整洁多了，绿化率高，规划也更好。

图片来源：网络

但是30多年过去了，南华村已经变老了。

特别是，因为这座建筑是用海沙建造的，腐蚀的痕迹已经出现。即使在2014年，也有数十栋建筑被认定为危险建筑，居民也对建筑安全表示担忧。

图片来源：网络

为此，南华村业主曾联名上书《关于请求将南华村列入城市更新计划的报告》，项目旧改意向也超过98%，吸引了不少开发商入驻。

但2012年《深圳市城市更新办法实施细则》出台后，政府开始禁止开发商征集自己的旧改意愿，南华村的旧改之路也因此受挫。

业主们没有放弃，随后给万科写了一封公开信，要求开发商参与旧村改造。

然而，这种做法并没有取得实际效果，南华村多年来一直处于危险状态。

直到2018年福田政府启动南华村改造工程，并在第二年将其纳入年度棚改计划，南华村才真正开启了新的征程。

2

最大的温室改革，最高的补偿标准

从另一个角度来看，南华村棚改的成立，标志着深圳新的、最大的棚改项目诞生，用地面积17万平方米，拆迁用地面积16万平方米，开发建设用地面积11万平方米，规划体量76万平方米。

图片来源：福田区城市更新和土地整备局

根据规划，这里将诞生5.5万平方米的住宅楼、12.6万平方米的商办楼和5万平方米的人才公寓。

但由于是棚改项目，除了拆迁房，将是人才房、经济适用房等政策性用房，而不是商品房。

此外，这里还将建设2所幼儿园(9班、18班)、社区卫生服务中心、社区养老中心、公交总站、社区体育场馆等，将形成设施齐全的新型大型综合体。

图片来源：福田区城市更新和土地整备局

由于项目所处位置较好，且项目与市政府的距离只有3公里左右，项目的补偿标准也为深圳棚改创下了新高。

选择按建筑面积1:1.2或套内面积1:1置换产权，并允许每套房屋按房屋价格另购面积10平方米(不足4万元/平方米)；

选择货币补偿的，按建筑面积55000元/平方米折算成货币

在最新的旧改“双95%”规则出台之前，旧改项目的签约面积和数量必须达到100%，而棚改的标准是95%，门槛较低，可以避免钉子户的问题。

三

深港合作指日可待，未来将发生巨大变化

值得注意的是，南华村周边地区也在迎来改造。

在深港合作的大背景下，过去“边缘化”的河套地区，由于一水之隔的地理关系，在未来的规划中将更具前景。

在同一个河套地区，紧邻南华村，沿河包括赤尾村，将建设河套港深圳科技园项目。

图片来源：网络

根据规划，河套地区位于深圳河干流中游，北与深圳皇岗口岸接壤，南临新界西北的落马洲，东临上埠码头，西临皇岗口岸大桥。

目前河套北部片区棚改项目所属赤尾村已于2020年6月曝光完成征集意愿。

当时界面楼谈到实地考察，确实找到了改造的宣传横幅。然而，最近再次走访时，村里再也找不到相关迹象。

>上图摄于2020年7月，下图摄于2021年1月

图片来源：界面楼谈

早在《粤港澳大湾区规划纲要》中，就重点提及了河套片区。

这个深港合作的唯一陆路相接的地区，将建立创新科技研究合作基地，以及高等教育、文化创意等配套设施，吸引国内外顶尖企业、研发机构和高等院校进驻。

除赤尾村外，在河套片区内的皇岗口岸也在去年6月开始进行重建工作。

皇岗口岸效果图 图片来源：网络

随着片区内的各项改造和建设工作的加快，相信这个曾经的“边缘地带”，将很快发展为经济科技高地。

编辑：丸子君