正如笔者之前所说，一线城市的楼市只是在做“俯卧撑”，并没有“没门”。但正是因为如此，一线楼市比其他楼市具有更强的周期性特征。

2020年，由于深圳的提前调控，没有念“紧缩咒语”的北上广三大一线城市楼市，都走出了四年来最好的行情。然而，两个极端相遇，繁荣就会衰退，火热的市场也在增加地方监管的压力。

前两天北京楼市说，这次我们将重点放在上海和广州。

日前，嘉里发布的《2020年上海房地产市场报告》显示，2020年上海新建商品住宅成交面积约917.8万平方米，同比增长23.1%，成交面积创4年新高；

2020年上海共有27个“千人摇”项目，2019年只有一个；新开项目平均验收率165.57%，是2019年的近3倍。

二手房成交约30.2万套，同比增长27.0%，也创下近四年新高。

可以说，无论2020年上海楼市的一套二手房，都是经过几年打压后的一次大放量。

当然，广州的楼市也不算太多！

根据嘉里数据，2020年，广州一手住房成交数量和成交面积均同比增长25%以上。一手新房销售100442套，同比增长26.9%；成交面积1090.9万，同比增长27.1%。创下本轮调控以来新高。

中原数据显示，2020年广州二手市场成交数量为13.1009万笔，同比增长21.9%，扭转了往年的下滑趋势。

如果把时间尺度调整为“月”，我们会发现上海楼市和广州楼市有一个共同点，那就是都是从下半年开始热起来的，而且越来越热，形成了一个“抓尾巴的市场”。

一手住房方面，7-12月，上海楼市月均认购率分别为153.72%、156.86%、153.08%、169.06%、196.29%和261.57%。可以清楚地看到，市场正在迅速升温，12月的上海已经沸腾了。

二手房也不逊色。12月，上海二手房成交约3.9万套，较11月增长20.3%，同比增长96.2%。一个

再看广州，12月广州一手房源成交16434套，刷新了2016年3月的成交，创下单月成交套数纪录。唱片真的是用来刷的。

二手房方面，在8月份创下最高纪录后，9月份有所下降，但最近两个月又有所上升，大部分月份的成交量远超2019年的月平均水平。

换句话说，此时此刻，上海和广州的楼市正处于高峰期。

为什么包括北京在内的上海、广州楼市越来越高？说三点供你参考

一是年中，看着其他城市楼市火热，北上广选择了保持冷静。

8月26日参加市商会的14个城市中，有10个城市对楼市调控升级，其中深圳最为严厉。

其他四个无动于衷的城市是北京、上海、广州和长沙。长沙就不说了。是本轮调控的模范生，今年楼市热度相对有限。

别人收紧的时候你不动，这本身就是间接的放松。巧合的是，北上广的楼市在下半年才刚刚火热起来。

第二，上海、广州不仅没有收紧楼市调控，反而非常积极地放宽落户限制，降低购房门槛。

9月上海发布《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》。《办法》指出，上海交通大学、复旦大学、同济大学、华东师范大学的应届毕业生，符合基本申请条件的可直接落户；博士和“双一流”硕士只要符合基础app就可以落户

12月初，广州市人力资源和社会保障局发布征求意见通知：白云、黄埔、花都、番禺、南沙、增城、从化将实行差别化户籍政策：只要社保满一年，未满28周岁的人员可在这7个区落户。

我们有理由相信，无论是在上海还是在广州，向“人才”敞开大门(广州在减少人才方面更加兼收并蓄)都是基于城市的长远发展和加强城市竞争力。不过，放宽落户/人才购买等措施，短期内也会给本地楼市带来可观的新需求。

在楼市火热的时候这样做，无异于背着废柴去救火。

第三，限购措施的力量随着时间的推移大大减弱，大量之前没有购房资格的人重新获得了房票。

2017年上海监管措施

中，非沪籍家庭人士在上海购房需提供连续5年社保或5年个税证明。现在已过了三四年，也意味着之前很多被新政挡在门外的购房者，开始陆陆续续重获房票。

而广州在2017年的限购调控(限购区域包含，黄埔、南沙、荔湾、天河、海珠、番禺、白云、花都、越秀)中，也是规定非广州户籍居民家庭购房需要满足连续缴纳满5年(含5年)以上社保或个税。

所以，下半年，上海、广州两地楼市火越烧越旺，某种程度上，恰是上述三股力量相互作用的结果。

那么，为什么到现在官方还没出手呢?或许是出于保经济的考量。

虽然上面三令五申，不将房地产作为短期刺激经济的手段，但地方也有地方的难处，面对经济压力，地方不可能无动于衷。

随着2020年经济上大家都很难，但重庆还是比广州技高一筹，2020年广州GDP被重庆历史性超越，被挤下“第四把交椅”，全国城市GDP前四位也将由“上北深广”，首次变为“上北深渝”。

虽说GDP龙虎榜上的排位更多是虚名，但这种变化的无形压力，怕是地方官最能切身体会。

上海虽无排名的压力，但也丝毫不轻松。

在头部城市中，上海是前三季度GDP唯一一个负增长的城市，换言之，上海也是最后一个转正的城市(上海全年GDP大概率为正)。

楼市不仅是中国经济的压舱石，也是绝大多数城市的压舱石，包括上海、广州，这个时候自然是不能为难楼市的。

楼市除了能带动GDP增长和税收外，土拍收入也是十分诱人的，尤其是销售市场火热更带动土地市场行情。

2020年上海共成交383幅土地，获得土地出让金收入2957.2亿元，同比增长47.9%。

同期，广州共成交土地146幅土地，获得土地出让金收入2465亿元，同比上涨46.63%。

可谓赚得盆满锅满。

当然，若现有的火热势头继续下去，官方还是会出手收紧调控的，毕竟地方虽然很在乎经济和税收，但更怕被中央点名、树典型。

一二月份是传统淡季，此时官方收紧可能性不大，但若到2021年四五月时还是高烧难退，甚至火势愈演愈烈，到了六七月份，上海、广州怕就要被迫出手了。