见习记者李

2020年最后一天，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对银行房地产贷款和个人住房贷款占比提出了明确上限。

在接受《证券时报》记者采访时，业内人士普遍认为，新政出台在意料之中，对银行整体影响不大。随着市场情绪的逐渐稳定，与年初银行股的“浮绿”表现不同，1月6日，不少银行股价格再度翻红。

有房企人士向记者分析，融资方式的变化将迫使房企更加谨慎投资，更加聚焦核心。未来房地产行业内部可能会出现分化，龙头房企的发展趋势将占上风，而中小房企后续也不排除并购的可能。

添加“紧缩咒语”

在预期范围内

在此次新的房贷政策中，将银行分为五个档次，对房地产贷款的集中度管理要求分档次设置，即提出房地产贷款和个人住房贷款占比上限，允许地方监管部门将三、四、五级银行的上限上浮2.5个百分点。

同时，新政规定了超上限银行的整改要求，即超上限2个百分点的过渡期为2年，超上限2个百分点以上的过渡期为4年。

不久前，监管部门以“三条红线”出台的住房融资新规也备受关注：一是房企剔除预收款后的资产负债率不应超过70%；二是房企净负债率不宜大于100%；三是房企“现金短债比”小于1。只要“踩线”，有息负债规模就不能增加或应严格控制。

“总体来看，已经释放出引导银行资金少投房地产、支持实体经济的信号，这与此前的监管导向是一致的。”交通银行金融研究中心研究专家夏丹(601328)告诉《证券时报》记者。

从内容上看，房贷集中度管理的新政策并不新鲜。此前，房贷集中度管理也被提到是宏观审慎监管的一种手段。2020年10月21日，央行副行长潘在2020金融街(000402)论坛年会上表示，人民银行将推动完善房地产金融宏观审慎管理，逐步实施房地产贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重等宏观审慎政策工具。

不少分析师告诉记者，房地产贷款集中度管理对银行的影响并不大。目前大部分银行基本符合政策要求，房地产贷款存量压降有限。

“由于过渡期相对灵活，即使以两到四年计算，超限额银行的年压降存量总额也在几千亿元左右。不超限额的银行不容易按上限增加，因为房贷一直都比较严格。”有分析人士表示。

但开发贷款长期受到严格控制，银行发放个人按揭贷款有一定的灵活性，波动相对较大。政策出台后踩线的银行也会减缓放贷的冲动。

住房投资更加谨慎

当监管明确给出限制时，银行会如何应对？

有银行业人士向《证券时报》记者表示，从降比率策略来看，银行可以选择其他经风险调整收益率接近房贷、资产证券化、逾期和不良催收压降等的产品。“这也是让分母变大的一种方式，如果更大的部分是支持实体经济，就更符合导向”。

根据

近年来，政府调控房地产市场的决心日益凸显。在“房住不炒”的指导下，银行房地产贷款的调整已经进行了一段时间，新政只是将之前的政策制度化。上述从业人员告诉记者，银行已经开始调整房地产贷款集中度。

一方面严格控制房地产开发商的准入，即对房地产开发项目进行严格调查，银行会对贷款企业的现金流、利润、正在进行的项目进行详细了解和调整；另一方面，从需求端，即购买房产的家庭来看，银行主要是调整首付比例和利率上升的程度，这给个人按揭贷款的审批增加了很多限制。

对于已经锁定融资渠道的房企来说，“三条红线”的出台已经相当震撼，新政策也从银行端给房企带来了相当大的影响。银行和房地产企业的两个条例一脉相承，相互配合。

一位房企负责人告诉记者，融资方式的改变将迫使房企更加谨慎地投资，更加专注于核心。“如果贷款严格，项目审查也会相应变得更严格。单从投资端来看，如果投资一些不是特别核心的仓位，回报会比较慢，回报效果也比较差。”

从“三条红线”到新的房贷政策，总体上是逐步规范的。该房企还向记者预测，未来房地产行业内部将出现分化，龙头房企的发展趋势将占据上风。“一是因为摊子大

，机会多了。相对而言，小房企抵抗风险能力小，基本上会是强者恒强的状态。”

中泰证券戴志峰也表示，新规将从融资端进一步推动贷款向房地产头部企业集中。“大银行出于维护战略客户的考虑，稀缺的额度会优先保证头部房企，中小房企获取银行贷款的难度升高，或只能通过加快处理存货保证自身现金流，后续不排除被并购的可能。