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央行和中国银行业监督管理委员会对银行房地产贷款和个人住房贷款比例提出了明确的上限

见习记者李

2020年最后一天,央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,对银行房地产贷款和个人住房贷款占比提出了明确上限。

在接受《证券时报》记者采访时,业内人士普遍认为,新政出台在意料之中,对银行整体影响不大。随着市场情绪的逐渐稳定,与年初银行股的“浮绿”表现不同,1月6日,不少银行股价格再度翻红。

有房企人士向记者分析,融资方式的变化将迫使房企更加谨慎投资,更加聚焦核心。未来房地产行业内部可能会出现分化,龙头房企的发展趋势将占上风,而中小房企后续也不排除并购的可能。

添加“紧缩咒语”

在预期范围内

在此次新的房贷政策中,将银行分为五个档次,对房地产贷款的集中度管理要求分档次设置,即提出房地产贷款和个人住房贷款占比上限,允许地方监管部门将三、四、五级银行的上限上浮2.5个百分点。

同时,新政规定了超上限银行的整改要求,即超上限2个百分点的过渡期为2年,超上限2个百分点以上的过渡期为4年。

不久前,监管部门以“三条红线”出台的住房融资新规也备受关注:一是房企剔除预收款后的资产负债率不应超过70%;二是房企净负债率不宜大于100%;三是房企“现金短债比”小于1。只要“踩线”,有息负债规模就不能增加或应严格控制。

“总体来看,已经释放出引导银行资金少投房地产、支持实体经济的信号,这与此前的监管导向是一致的。”交通银行金融研究中心研究专家夏丹(601328)告诉《证券时报》记者。

从内容上看,房贷集中度管理的新政策并不新鲜。此前,房贷集中度管理也被提到是宏观审慎监管的一种手段。2020年10月21日,央行副行长潘在2020金融街(000402)论坛年会上表示,人民银行将推动完善房地产金融宏观审慎管理,逐步实施房地产贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重等宏观审慎政策工具。

不少分析师告诉记者,房地产贷款集中度管理对银行的影响并不大。目前大部分银行基本符合政策要求,房地产贷款存量压降有限。

“由于过渡期相对灵活,即使以两到四年计算,超限额银行的年压降存量总额也在几千亿元左右。不超限额的银行不容易按上限增加,因为房贷一直都比较严格。”有分析人士表示。

但开发贷款长期受到严格控制,银行发放个人按揭贷款有一定的灵活性,波动相对较大。政策出台后踩线的银行也会减缓放贷的冲动。

住房投资更加谨慎

当监管明确给出限制时,银行会如何应对?

有银行业人士向《证券时报》记者表示,从降比率策略来看,银行可以选择其他经风险调整收益率接近房贷、资产证券化、逾期和不良催收压降等的产品。“这也是让分母变大的一种方式,如果更大的部分是支持实体经济,就更符合导向”。

根据

近年来,政府调控房地产市场的决心日益凸显。在“房住不炒”的指导下,银行房地产贷款的调整已经进行了一段时间,新政只是将之前的政策制度化。上述从业人员告诉记者,银行已经开始调整房地产贷款集中度。

一方面严格控制房地产开发商的准入,即对房地产开发项目进行严格调查,银行会对贷款企业的现金流、利润、正在进行的项目进行详细了解和调整;另一方面,从需求端,即购买房产的家庭来看,银行主要是调整首付比例和利率上升的程度,这给个人按揭贷款的审批增加了很多限制。

对于已经锁定融资渠道的房企来说,“三条红线”的出台已经相当震撼,新政策也从银行端给房企带来了相当大的影响。银行和房地产企业的两个条例一脉相承,相互配合。

一位房企负责人告诉记者,融资方式的改变将迫使房企更加谨慎地投资,更加专注于核心。“如果贷款严格,项目审查也会相应变得更严格。单从投资端来看,如果投资一些不是特别核心的仓位,回报会比较慢,回报效果也比较差。”

从“三条红线”到新的房贷政策,总体上是逐步规范的。该房企还向记者预测,未来房地产行业内部将出现分化,龙头房企的发展趋势将占据上风。“一是因为摊子大

,机会多了。相对而言,小房企抵抗风险能力小,基本上会是强者恒强的状态。”

中泰证券戴志峰也表示,新规将从融资端进一步推动贷款向房地产头部企业集中。“大银行出于维护战略客户的考虑,稀缺的额度会优先保证头部房企,中小房企获取银行贷款的难度升高,或只能通过加快处理存货保证自身现金流,后续不排除被并购的可能。

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