拆迁安置房是正常销售还是在税务处理上作为销售处理，是房地产行业的热点问题之一。

正常销售为签订房屋征收补偿安置协议时安置房的评估价格；认定销售价格一般认为是根据交货时的相同市场价格确定的。

由于安置房的建设往往需要两三年甚至更长的时间，在房价上涨的时候，按照两种不同的价格确定方法，每一次转的税差可能都在几千万元，所以要“真”。

在税收实践中，将搬迁房屋作为销售处理是有现实依据的，但并不意味着这是正确的。边肖认为，按照正常销售对待搬迁房屋更符合税法规定。

概念：什么是安置房

2011年1月19日颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第四条规定：市、县人民政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作。

作为被拆迁房屋征收补偿的主体，当地政府可以委托评估机构对被征收房屋进行价值评估，房屋征收部门和被征收人可以确定被征收房屋的补偿金额。

在此基础上，政府与被征收人签订房屋征收补偿安置协议，被征收人可以选择货币补偿或交换房屋产权。对于房屋产权调换，地方政府应当提供房屋进行产权调换，并与被征收人计算、结算被征收房屋与产权调换房屋的差价。用于产权调换的房屋俗称安置房、安置房。

分析：搬迁房屋应属于正常销售

对于房地产企业来说，提供安置房获取利润是正常销售还是视同销售？

边肖认为，它应该属于正常销售的范畴。现行税收法律法规中，在增值税、土地增值税、企业所得税层面，视同销售的规则主要针对的是属于应税行为且无销售对价的业务。这种业务在会计上不涉及收入。为了避免国家税收利益的损失，有必要用统一的视同销售征税规则对其进行规范。

至于拆迁安置房的对价，政府和被征收人在房屋征收补偿安置协议中已经约定，无需作为销售进行税务处理。

同时，作为目前仍然有效的文件，《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号，以下简称“768号文件”)规定：“关于拆迁补偿房屋的取得方式，房地产开发公司为拆迁户交换房屋产权时，其实质是以房地产所有权的形式交换经济利益。

房地产开发公司将拥有的房地产所有权转让给被拆迁户，取得了相应的经济效益。根据现行营业税的有关规定，营业税应按“销售房地产”税目缴纳。768号文件虽然是营业税时期的政策，但目前仍然有效，对我们理解商业的本质很有指导意义。——开发商的产权置换行为是房地产开发公司将其拥有的房地产所有权转让给被征收人，并获得相应的经济利益，因此后续税务处理应按正常销售进行，而不是按销售处理。

区分回购方式确定土地成本

实践中，政府一般委托房地产开发商建设安置房，由政府回购，再将开发商开发的产品无偿转让给被征收人。

政府回购的对价一般有两种方式：

土地出让金全额支付，即收到土地出让金时

土地出让金差额法，即通过招标、拍卖、挂地等方式收取土地出让金时，扣除被征收人需要安置的产权置换部分的估算价。在土地出让合同或补充协议中，开发商同意分配被拆迁房屋的面积和被拆迁房屋的估算价格，开发商与被拆迁人分别签订被拆迁房屋产权调换协议和商品房预售合同。

在全额土地出让金下，房地产开发商应确认的土地成本为土地招拍挂的成交价格；土地出让金差额项下的土地成本为其支付的土地出让金加安置房评估价。

举个例子，假设某房地产公司通过招标、拍卖、挂地的方式获得一块土地，土地出让金为4000万元。根据土地出让合同补充协议，甲公司划拨安置房1万平方米，无偿转让给被征收人。

政府与被征收人签订的搬迁协议规定，搬迁房屋价格为每平方米2000元，交付当年同类房屋市场价格为每平方米3000元。甲公司在税务上确认的土地成本应为甲公司支付的土地出让金和安置房对价的总和，即4000 12000=6000(万元)。在会计处理上，应借记“开发成本-土地成本”4000万元，“开发成本-征地拆迁补偿费”2000万元，同时确认安置房销售收入2000万元。

举个例子，假设某房地产公司通过招标、拍卖、挂地的方式获得一块土地，土地出让金为6000万元。根据土地出让合同补充协议，甲公司划拨安置房1万平方米，政府以土地出让金2000万元返还开发商回购安置房。交付当年同类房屋市场价格为每平方米3000元。

a公司确认纳税

的土地成本，应为其缴纳的土地出让金6000万元，账务处理上应借记“开发成本—土地成本”6000万元，同时确认回迁安置房的销售收入2000万元。实务中，有一种观点认为，政府回购价格属于价格明显偏低，且无正当理由的情况，应按照《中华人民共和国增值税暂行条例》第七条的规定，由主管税务机关核定销售额。

但实际上，这一规定的核心在于判断何为“无正当理由的低价”，是否具有合理的商业目的，是否以减少国家税收利益为主要目的。政府回购价格，是根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定，经过专业的房地产价格评估机构独立、客观、公正地出具的评估价格，应当属于具有合理的正当理由的情况，即使对于价格偏低的情况，税务机关也不应该进行纳税调整。