我们的记者谢若琳

12月25日，由《证券日报》学会主办的“第三届中国房地产资本峰会——乘风破浪求变2020物业管理资本论坛”在北京成功举办。

2020年是物业管理行业蓬勃发展的一年。《证券日报》联合中智研究院发布的《2020物管行业投资价值白皮书》显示，保守预测，到2020年底，中国物业管理行业管理面积将超过250亿平方米，营业收入将超过6000亿元。

在此背景下，今年物管上市公司数量和融资规模持续爆发。截至2020年12月17日，在中国证券交易所上市且主要从事mainland China业务的物业服务企业有37家，其中16家将于2020年上市。此外，已提交上市申请的物业服务企业有6家；沪深两市共有3家上市物业服务企业。截至2020年12月17日，港股上市公司总市值超过6600亿港元，较年初增长186%。

上市潮将持续到明年

业内部分声音认为，未来将有更多的物业公司登陆资本市场。12月25日，在资本科技的赋能下，物业管理行业何去何从？“在圆桌论坛上，新城悦服务集团首席战略官兼秘书长游剑锋表示，到2021年第三季度，物业管理企业还会有一轮上市潮。

游剑锋表示，“正在征集联交所主板上市条件，上市前一个会计年度净利润由2000万港元增至3000万港元，由5000万港元增至6000万港元。咨询将于2021年7月1日正式实施。按照这个条件，物业管理企业的管理面积应该在2000万平方米以上才有机会上市。因此，从这一意见的执行情况来看，物业管理公司未来将很难出现。”

“如果看开发商旗下的物业公司，预计前50名的开发商和物业公司可能都有各自的上市计划，所以上市潮肯定会持续下去。现在，开发商物业公司和市场化物业公司都希望通过资本的力量带动发展。”鑫源服务CFO黄波表示，“目前一些企业对上市后的未来发展没有系统思考，对自身企业的成本增加没有清晰的认识。我们也联系了一些中小型物业公司，他们希望在不久的将来上市。不过，正如刚才所说，HKEx的上市门槛将于明年7月调整。现在企业的积极性很高，但需要根据企业的实际情况审慎对待。

如何突破收入上限？

2019年物业管理百强企业平均营业收入达10.4亿元，同比增长17.38%，百强企业毛利率为24.02%，增长0.46个百分点，稳步上升。其中，TOP10物业管理企业平均净利润为6.6亿元，净利润同比增长率为49.48%，呈现出做大做强、做强做优的发展态势。

收入构成方面，2019年，百强物业管理企业基础物业服务平均收入达8.17亿元，同比增长14.55%，占营业总收入的78.55%，仍是百强企业的主要收入来源。事实上，部分上市物业管理公司依靠的是母公司背后的资源，所以在很多投资者眼中，物业管理行业就是“收物业费”和“躺着赚钱”。

“如果这个行业未来能够持续增长呢？一个是规模，另一个是创新。”世茂服务控股执行董事兼总裁叶明杰表示。

叶明杰认为，“第一，精细化管理现在正处于行业生存的转型期。目前行业还比较广泛。过去很多物业公司都是以总承包的方式分包给鲍斯，但是到了一定程度之后就没有进一步盈利的空间了。在这方面，龙头企业都在走向信息化，以提高效率。然后走向精益化、标准化；第二，擅长并购的企业很多。为什么资本市场不喜欢？因为风险比较大。但另一方面，如果接受并购的企业回报价值仍然很大，风险可控，资本市场会喜欢吗？因此，一体化和作战能力仍是长期需要解决的问题；第三，在突破规模天花板的同时，企业不要急于布局。现在很多企业做增值服务。事实上，ToC的增值服务非常困难，但ToB或ToB对ToC的增值服务相对简单。不同的物业公司需要自己做选择，从小处着手，不要操之过急。仓促布局的风险非常高。”

数字服务有两个主要方向

值得注意的是，随着物业管理企业管理领域的扩大，技术集成是物业服务企业降低成本、提高效率、创新业务形式的必然趋势。越来越多的物业服务企业借助互联网、物联网、大数据、云计算、人工智能、虚拟现实等新技术进行跨界融合。加快智能平台建设步伐。数字化、智能化技术正在重塑物业服务企业的内外管理体系和社区服务平台。

对此，游剑锋表示，未来更精细化的运营，需要物业公司为自己的客户开发更多的应用场景，给每个业主更多的标签，才能做更贴心的服务，这些服务可能会给物业公司带来价值。

特斯林克副总裁谢超表示，发展数字化的传统理念已经落后。传统的思路是有一个社区场景，一个智慧社区的数字系统，然后基于数字系统赋能，提高运营效率。这种想法很被动。

他认为，未来物业服务将有两个发展方向。一个在一个场景中

非常深度的专业的垂直服务商，包括数字化信息化在内，做小而美的企业。这种数据的深度不是搭一个平台，具备这种场景就可以的，而是必须对这个场景具备掌控力，而且可以深入下去;另一个方向则是转化成一个真正的城市运营者，变成一个非常伟大的企业，而做一个数字城市运营者，数字的深度完全不是一个量级的。“在我看来这样两个方向才有最大的空间，而且我相信后者在数字城市运营者上才能成就一个伟大的企业。”谢超补充道。