再过一周，辉煌的2020年就要结束了。这一年，房地产市场经历了大起大落，但并没有想象中的那么糟糕。甚至可以说，房企之间的分化也在拉大，这只是相对而言，但你会发现下半年市场复苏还是挺快的。

在房子的定位是为了居住，而不是为了投机的预期下，2021年的楼市会发生什么？房价是涨还是跌？

中国社会科学院发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》年21日，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，2020年房价平均水平将超过1万元。预计如无特殊情况，楼市将持续稳定，房地产租赁市场将得到改善，保障性租赁市场步伐将进一步加快。

预计2021年商品房销售面积同比增速保持不变，创历史新高；同时，随着改善需求的不断增加，刚性需求将得到释放。在供需影响下，预计2021年商品住房价格同比增速将有所下降，可能在5%左右。

当你听到房价上涨时，不要紧张。其实也没那么严重。其实这是稳定的前提。你要看到涨幅是下降的，也就是说只要涨幅是缓慢下降的，房价是可以稳定下来的。

但由于全国市场分化严重，部分城市房价快速上涨是必然的，部分城市房价增速放缓是必然的，局部过热也是必然的。在这样的预期下，房地产投机者不可能完全消失。

所以在稳定的预期下，根据倪鹏飞的提醒，其他的隐患问题也要预防，需要预防和解决。

1.房地产投机还没有被完全控制。

虽然我们常说炒房时代已经过去了，毕竟房价不太可能像过去那样涨涨跌跌，但我认为打击炒房的力度还是不能放松。不难看出，打击炒房仍有必要，部分地区市场过热现象依然存在，特别是炒房和游击战的行为使得调控难度加大。

投资需求占比提升，杠杆房占比扩大，部分城市出现了通过贷款炒房的现象。在这种背景下，楼市的风险还是比较大的。这是必须防止的，需要从政策上考虑。

2.住房和人口分布之间的不匹配已经加剧。

从一组数据中我们可以看出，住房和人口的分布仍然非常不均衡。我想说，如果分配能够平衡，就不会有房价。

2003年至2018年，新增城市人口92.22%集中在城市群和都市圈，但2002年至2017年仅有69.62%的住房供应集中在都市圈和城市群，反映了住房与人口分布的不匹配。如果达到平衡，就需要把一些产业和资源转移到大城市外围，这样人口才能转移。

既能解决大城市突出的住房问题，又能为周边城市的发展提供更好的空间，一举两得。因此，找出问题所在，下一步就是优化城市群内部结构，协调发展。

3.房地产的挤出效应增强。

不用说，这很容易理解。一方面是房价在快速恢复，另一方面是消费难以恢复。为什么呢？如果你有钱买房，如果你没钱攒钱买房，怎么会有闲钱花呢？

房地产的过度开发扭曲了实体经济的发展，进而影响整个国民经济结构的调整。这必然会对普通人的消费产生很强的挤出效应(603883，分享一下)。

12月19日，北京大学光华管理学院助理教授张宇

在我看来，不仅限制了不买房人的消费，即使只有一两个家庭买房，影响基本上也比较严重。今年提出解决大城市住房突出问题。以上问题相信会有具体的安排。

第一个问题是坚持住不炒，增加供给，稳定房价，使房地产投机无利可图；二是通过大力发展城市群，使城市间资源共享、协调发展，有效化解不平衡矛盾；第三个问题是通过以上两个问题，把普通人从买房的过度支出中解放出来。普通人有钱了，自然会回去花。你不需要强调他们也会花钱。

那么，房地产问题是什么？我们应该如何正确认识房地产问题？如果我们知道的足够多，真的有那么难解决吗？