01

变化是一个江湖

成本控制其实很难；成本失控，几分钟的事。

在成本失控的因素中，设计变更、谈判、工程签证对开发商的各个职能部门来说尤其麻烦。更何况因为改动量大，原因不明，被当场开除的甲方不在少数。这是一个利益的江湖游戏，也是一个权利游戏的竞技场。

就设计变更而言，设计变更的问题不可避免地发生在开发流程的每个环节。越靠近开发前端，其成本影响越大，几千万、几百万；越接近开发的后端，设计变更的成本影响就越小，几百万乃至几十万。

在设计变更的众多原因中，基本上可以分为几种类型：

第一类：前期定位不精准、不规则、重复导致的变化，如产品线选择不明确，导致产品交付标准降低或提高；

第二类：设计优化引起的变化，可以归为节约成本的变化。

第三类：设计错误和空缺引起的变更，这是施工阶段最频繁的变更，几乎都增加了成本。

第四类：规范、图集、验收标准引起的变更，一般是“突然”甚至“强制性”的，难以避免。

为了避免成本失控，开发商通常会在项目建设阶段限制房地产设计变更率。

[金科房地产]

设计变更率=设计变更总费用动态费用金额(指建安基础设施公共建设三项费用的动态费用)；批量精装设计变更率=设计变更总成本动态成本金额(精装动态成本)；工程变更率=技术变更总费用动态费用金额(指建安基础设施公共建设三项费用的动态费用)。

根据项目评估、变更率评估计算规则。

a)正负相抵原则：计算各专业所有正负变动相抵后的变动总额，即变动率=目标成本相同的阶段性经营变动总成本动态成本金额。

b)方案调整引起的工程变更(包括定位、报建、市政竖向标高及管网数据不准确、户型变更引起的方案调整)不计入评估。

【建业集团】《建业集团工业成本白皮书1.0版》

建安成本的1%左右

【郑融地产】来源于网络

与其他同行交谈，房地产设计变更率一般要求控制在3%以内。部分开发商鼓励内部和乙方单位成本控制意识，对低于变更率的部门和单位给予强有力的激励，同时对高于该设计变更率的部门和单位给予相应的处罚。

房地产的实际变化率不言而喻，标准化程度高、控制性强的单位可以控制和管理，控制性弱的就不那么满意了。

房地产已经进入了向管理要效益的时代，显然成本控制中的变更控制不会放松，这对所有参与单位来说都是一个很大的压力。

02

变化从何而来？

1、产品定位不清或不定位或重复定位

[案例]

在改变之前

改变之后

改变原因：屋顶挑檐由平齐形状改为内凹形状，减少了屋顶格栅之间的间距。

在方案前期，立面是一个重要的决策点。一方面由于外立面造价较高，业主顾虑不敏感，另一方面由于施工难度大，需要对外立面上的关键点进行梳理。未能理清或控制不力会造成门面的巨大变化。

[案例]

在改变之前

改变之后

变更原因：当地楼层原“两室两厅一卫”变更为“三室两厅两卫”。

方案前期，营销不参与或忽略参与设计的过程控制，导致公寓布局决策阶段不受控制，以及后续营销困难带来的变化。

2.

变更原因：根据电梯专用设备新规定，疏散楼梯应配有电梯，便于电梯维护。

由于项目设计到施工始终是一个动态的过程，项目设计会因规范和政策的调整而发生变化，这在项目中并不少见。

3.由设计错误和空缺引起的变更

项目建设过程中存在大量设计变更。一方面由于设计周期短、设计深度不足，另一方面现场条件多变(多为地下条件)的情况屡见不鲜，导致实际与设计不一致，此类变化量最大。

[案例]

设计实践

管道流水水平垫层

变更原因：设计方法没有考虑水平管道的铺垫方式，导致变更。

4.设计优化引起的变化

【案例】案例来源：济南中证新造价咨询

预优化实践：

百叶空调座椅内部施工有真石漆或涂料(1-3层为真石漆，3层以上为涂料)

优化实践：

1-3

层有百叶空调机位内部施工涂料，3 层以上为水泥面无饰面涉及造价15 万。

备注：有些地区可能政策、验收上不同意。

5、现场调整产生的变更

变更原因：雨季施工时，三七灰土无法分层压实，导致变更为级配碎石。

6、其他变更

其他的变更还有：如提升产品溢价产生的变更，如景观交付不理想需要提升交付效果产生的变更，还有二次深化带来的变更，如燃气、热力、供电等部门二次深化时带来的调改变更，还有配合验收带来的设计变更，当然还有一些甲方和施工单位“串通”变更的事情(极少数)等。

小 结

设计变更的产生原因诸多，从公司体系和架构上完善产品定位决策，减少决策的反反复复及不准确的问题，可以减少较大的变更问题;

于此同时，加强部门之间的图纸审查、排雷工作，避免部门墙的问题也非常有必要，因为有些部门认为设计问题是设计部的责任，其他部门参与越少越能“事不关己高高挂起”，这种问题有时候非常严重。

此外，强化设计变更的流程、制度考核，减少过度变更、肆意变更;强化供方管理，提高供方的图纸质量，也可以减少大量的图纸“错漏空缺”。