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如何买到好房子？

这个问题看似简单，但分析后其实很复杂，比如选机会、找地段、看户型、谈中介、看房子、跑贷款等等。

其中，最重要、最难的只有两点：时机和找房子。

择时需要对交易数据进行严格的分析和推理，结合线下观察，才能把握。这是我一直在研究的东西，这几年也为很多读者朋友找到了一个逢低吸纳的机会。

而找房子更注重方法和耐心。很多人常说市场被抓住了，但是通过一系列的操作，房子发现跑不了城市的平均涨幅，换句话说：

在茫茫大海中，我们努力寻找一套“次品”。

如何快速准确地找到适合自己的房子，既有投资又有自住，是我们今天讨论的主要话题。下面，应粉丝的要求，我将重点分享一下我过去的经历。

常见故障

通常联系的买家有一个共同的问题：

去菜市场买菜，半天挑不出五毛钱，但是几百万的房子，经纪人推了好几套，或者售楼处的小姑娘脑子一热就弹卡。

一般来说，有几个原因：

1、太麻烦了

2.相信世界是善良的

3.我真的不明白这个事情

4.有钱没关系

如果你是第四种类型，就不用继续看这篇文章了，但是对于经济来源有限的普通家庭，我建议你要想清楚一个问题：

买一套房要花多少功夫？

想清楚这个问题后，我相信你不再鲁莽，而是一个愿意花时间研究的真正买家。只有这样，下面的分享才能对你有价值。

找房子是一项系统的工作，注重线上线下的结合。借助网络在网上充分了解市场，找准方向，通过中介在网下核实信息的真实性，实际勘察房屋达成交易。

宏观认知

首先，试着问自己几个问题。你的城市有几个区？哪个区房价最高，哪个区房价最低？多少钱，为什么会有差价？

这个问题一定要问清楚，这对你建立对城市房价的宏观认识非常重要。

房价地图很容易找到，可以从贝壳、居民、房子等处查询。能源水平较低的城市一般使用58个城市，通过地图找房子的功能已经非常普及。比如我用58就能轻松找到重庆的价格地图。

记得查一下二手房价格图，新房没有意义。二手房不同于新房，均价体现了这个区域的核心价值。然而，该值梯度不是恒定的。

目前重庆两江四岸环绕，五大商圈已经是房价的极地。整个政府的发展方向是“向西走”，连接西永大学城的价值。一般每个城市的发展方向都围绕着大学资源、景观资源、交通枢纽等。不难发现。

有了概念之后，你要问自己第二个问题，买房的目的是什么？

永远不要回答：“你买房子是为了生活”，而是要具体。比如为了结婚或者改善，要不要考虑学区以及它对周边环境有什么需求？

学校、写字楼、地铁、大型超市、公园、医院等。肯定更贵。这个时候，我们应该评估自己的购买力，有选择地放弃。

一般来说，如果只是需要买第一套房，会牺牲一些资源。就像找对象一样，房子不是为了好，而是为了合适的。

为了更好的理解，这里有一个我以前做过的案例。

前几天，北京老张咨询买房。通过收集需求，他了解到自己的能力最高可以搬800万套房子。他的意向是70-120平米，20年内二手商品房。

首先，打开网站进行搜索(下面以贝壳为例):

从图中可以看出，h并不多

然而，老张不想住在老房子里。老房子的流动性很低，很难卖掉。他以为过几年第二个宝宝出生后，他会把它卖个大的。

考虑到公司位于朝阳国茂CBD，整体定位基于就近原则，位于朝阳区双井、大王路、百子湾、潘家园、华为桥。

战术挖掘

接下来，深入挖掘这些信息，从你想要的领域中找出你最感兴趣的社区。

学校、地铁、写字楼、大型超市、公园、医院等。这是我对资源价值的排名。

好学校尽可能的依赖，但是按照老张的资金量，北京没有像样的学区。如果为了达到学区而牺牲自己的生活质量，是不值得的。

地铁房的升值潜力极高，尤其是需要小两居室的地铁房一直都是不错的资产；写字楼代表产业，聚集在背后的白领可以推高附近的房价；最后，还有超市、公园和医院，这取决于他们的个人需求。

当然，当所有的资源都聚集起来的时候，房价肯定要贵很多，所以我们只能根据自己的情况来选择。

老张关注的重点主要是房价升值的潜力，所以在这个时候，就要保证有足够的人流量。这时，他可以牺牲一些生活质量，搬到地铁和商业设施。

接下来，我会在地铁站周围的地图上搜索，发现地铁沿线距离国茂不远的双井区的白环家园、花藤花园、汉华苑的价格都还可以

被覆盖到。

然后要对区域资源信息进行整理，也就是说这个地方有什么?以下是以百环家园为原点的整理。

各个小区的信息也要梳理，拿百环家园来说，这个盘是2004年建成的次新盘，距离双井地铁站10号环线5分钟路程，地铁旁边是富力广场大型购物中心，还有朝阳图书馆、三甲垂杨柳医院。

网上一般很难找到缺点，信息是房东跟中介上传的，肯定会有所隐藏。但至少我可以从网上得知这个小区公共生活配套一般，塔楼结构，通风条件一般，自带的社区花园不是很大，但户型在塔楼里算是不错的。

接下来，最重要的一环就是价值对比，第一个是流动性，第二个是房价趋势。

流动性的意思是，在相同的时间内，小区各自的成交量是多少。相互比对，例如百花家园近一年成交23套，其他的小区最多16套，最低成交1套。

流动性高说明热度高，旺季升值潜力高，淡季抗跌性强。一二线城市这些信息可以从网络获取，三四线及以后的城市则只能通过中介获知，这点下面会讲到。

其次是对比几个小区的房价走势，一般采用同户型产品一年前、半年前、现在的价格做节点统计。

双井这个片区都是前几年大涨的区域，2019-2020是横盘调整的状态，你会发现百环家园的房价走势在大周期中房价表现平稳，相对其他几个小区抗跌性较强。

在这里，基本确定百环家园是老张最值得关注的小区。

最终我让老张选择百环家园还有另外一层原因，“与周边楼盘的价格对比”。

这个小区是片区内相对最便宜的，仅为5.5元/平米，隔壁的首城国际改善盘卖到近9万元/平米，之间有近3.5元/平米的价差。虽然首城国际面向改善用户，但这种高低价差极大的盘，价格低的只要不出现硬伤，很容易补涨起来。

这些信息都可以通过网站获取，信息虽琐碎，但统计难度并不高，我一般通过2个小时就可以比对出来。至于对楼市不熟悉的购房者，花费2-3天的时间不为过。

线上比对后，我们进入下一个环节：“线下实操”。

找帮手

讲到这里很多人要问了，为什么不直接找中介，让他们帮你找房子，你从网上找信息层层筛选比对多麻烦?

这就是小白被忽悠的原因。

首先你是否能确定中介是完全站在你的立场上为你服务的?其次中介都是有地域属性的，当你告诉他们你的需求和方向后，他们偏向于为你推荐熟悉且有赚头的房子，这样才有赚头。

当你问这个城市哪里房子有升值潜力的时候，他们也会首先考虑到自己的片区。而这，已经极大地干扰了你的选择。

所以你要明白，中介起到的作用是“服务交易”，而不是服务“咨询”，例如让他们带你去看房，帮你监控房源，帮你跟原业主砍价等等。

和经纪人交朋友分为以下几步：

1、去营业厅办一张电话卡，这张电话卡用于专门联系经纪人和业主。千万不要用自己的主卡，否则给一个经纪人打电话后，你的电话就会被打爆，信息泄漏太容易了。

2、尽量去线下门店找经纪人，一般门店都会挂销售的排名，去找销冠或者任务最多的那个人服务，他们在专业度和对片区的理解更为深刻，服务结果也能得到保障。

3、想办法成为朋友，而不是主雇关系，这样才会实事求是得到真实的信息。我一般都会请中介吃顿饭，饭场上消除彼此戒心，实事求是建立合作关系。

对于找房来说，中介是最重要的环节，因为有些优质房源，甚至是笋盘，他们收回来后没有来得及传入系统，这时候提前获知，很容易拿到性价比较高的房源，非常省力。

其次可以通过中介，得知最近一段时间片区房子的成交价格，在交易的时候心里有数，有时候买房就是打“信息差”。

我有很多关系非常好的中介朋友，散落在每个城市，他们为我源源不断的输送市场一线信息，用来校准我的数据分析和推论。作为回报，我会为他们提供趋势解读和行情推测，以及一定的优质客源。

如果你的信息比别人获取得准确、及时，那么就在买房时机上甩别人好几条街。

学会踩盘

有了帮手以后，你就要去线下实体勘房了。这也是有门道的，不单是中介提供的信息，还要从小区物业以及业主身上，了解这个小区的情况。

这样做的目的是为了挖掘小区的缺点，然后考虑是否能容忍。

我一般喜欢跟小区里打扫卫生的清洁工或者门卫保安聊天，最好用的方法就是给保安递烟，保安每天工作很无聊，递根烟告诉他是这里的租户，基本能知道这个盘的大体信息。

对于业主来说，你可以去小区健身器材的地方蹲守大妈，或者跟大爷聊天下棋。我记得夏天有一次去看盘，跟大爷下棋还成了棋友，老大爷侃侃而谈，上知天文下知地理，真是民间出高人。

还有在健身器材那里坐着的大妈，她们很空闲，巴不得找个人聊天。这时候你就可以问，这个小区住着怎么样，住些什么人?下雨天出路好不好，会不会淹，之前出现过什么事故没有，这时候就要考验你的交谈艺术了。

有时候还能知道很多小区业主的八卦，虽然你也不知道谁是谁。有时候，这些人提供的信息要远比中介掌握得多。因为中介的信息渠道基本都来自于房东。

小区确定无误后，就要监测房源了。

如果市场行情平缓，没有合适的不要着急，让中介给你监控，只要有新房上线就马上通知你。如果行情是加速上行阶段，那么这时候就要广撒网，这就是多找备选房的重要性。

我给老张选的百环家园，因为事先从网上已经确定这个小区有足够多的选择。如果一个小区内没房子可卖，这时候就要找其他选择，不然行情来了，时间会快速啃噬你的金钱。

古语有云，千万不要在一棵树上吊死，同理在市场上，也千万不要把机会耗死在一个小区的选择上。

总结

关于找房的文章，我可以写几万字的心得，但这篇文章基本可以将你从小白变成中级选手，已无大碍。

我最后再总结一下。

1、认真一些，意识到知识对买房的重要性，通篇下来，你会发现找房并不难。我计算过，按照这套方法，如果每天花费2个小时用于研究找房，2周时间基本成型。

我统计过，市场一般二手房买房用户决策时间在2个月左右，看房在30套左右才能签约，切勿急躁。

2、多去记录信息，学习使用线上工具，尤其是一二线城市的购房者，网络资源真的省不少功夫，闲下时间查查什么是容积率、得房率、绿化率这些数值的含义，避免被忽悠。

如果是小城市，网上信息不全或者都是假信息，就应该主动和多个中介交朋友，打通信息渠道。

3、买房这件事重在实践，讲究沟通的艺术，也会让你接触到更多人。尤其是人生第一套房，虽然比较累但会让你受益无穷。

首先会对这个城市了解更彻底，其次最主要的是，买到好房和由此节省资金得来的成就感，可以让它成为你一辈子的谈资，高性价比的房子住进去也舒坦。