作者|张编辑|辛

最近楼市的消息很矛盾，很分化，很残酷。

怎么说呢？

比如最近北京周边固安的几个楼盘突然“抱团提价”，据说当地会发文“救市”，但相关部门予以否认。

固安怎么了？前两年调控初期房价一度是2万元/平方米，后来降到1万多元。

华南的深圳，刚刚需要一套1000万的房子：买了就盈利500万！上市公司的高管也在摇号，也在找人摇号.

深圳的调整升级，让楼市套利变成了一门生意，比做企业辛苦多了。

对立分化不仅限于固安和深圳。

今天，文章《杠杆游戏》将对2021年的楼市进行评判。和往常一样，我会尽量用最简单的数据把逻辑说清楚。我希望它对我的俱乐部朋友有价值。

1.2021年楼市分化趋势不可逆转。本月初，中国“十四五”规划和2035年远景目标建议(以下简称“十四五”规划建议)发布，定下了“房住不炒”的总基调。

考虑到内外形势和双循环背景，这就决定了：

第一，普遍崛起、大崛起的时代一去不复返，放弃幻想吧。

第二，很多人不理解“不投机”的根本含义。今天杠杆游戏说白了：——意味着大部分地方不允许投机，没有信心投机。然而，在少数地方，要么是因为城市的政策，要么是因为其他地方被封锁。我在这里有很好的基础。虽然不允许投机，但房价总是跃跃欲试。

目前的情况是，楼市的区域分化非常显著。东、西、中会有所不同，大、中、小城市会有所不同，经济基本面不同的城市会有所不同，调控标准不同的城市会有所不同，一个城市内部的不同板块和地段也会有所不同。

这叫分化。

2021年，这一趋势将保持不变，不可逆转。

2.全国房价不会被锁定或压低。回想上一轮，全国库存潮在2014年左右，当时全国房价实际上有所下降。为什么会这样？

我的朋友杠杆地产的大姐做了一个很棒的数据分析，《近20年，中国房地产最大的秘密，数字触目惊心》(9月17日)。

本文整理了过去几年开发商的土地购买数据。2008年推4万亿后，虽然房价大幅上涨，但土地供应很快跟上。不仅如此，当时中央政府精准控制局势，提供了更多的土地，控制了货币，建造了更多的保障房。

如上图，2014年前后，大中小房都经历了供大于求和库存潮。

然而，在这波行情之后，我们看中了这幅画，提出了土地。虽然我们很努力，但根本不是一个数量级。

因此，杠杆游戏决定了2021年绝对不会出现全国范围的房价下跌。

在一些特定的地方会有压力。我们可以看到，因为城市的政策，中央政府也给了地方要求。

比如天津、哈尔滨、郑州.都散了放松，或者已经放松了。哈尔滨甚至出台文件，鼓励房企打折。

另一方面，除深圳外，成都摇号升级似乎保护了刚需购房的资格，但土地拍卖市场血雨腥风，地价屡创纪录。

因此，一些城市的房价将会下降，但它们会立即被“拯救”。不说能不能救，但这个动作符合(中央)规定。

其他几个城市节奏控制的不错。此外，他们是经济基础好、吸引力好的省会，但他们想逆势飞行。这就是上面提到的差异化。

3.分化的核心不是南北。比如上面的杠杆博弈，固安、天津、哈尔滨、郑州似乎都想从北方救市。

然后是深圳、成都等。虽然雷古拉

除了经济和热点话题因素，在我国，有形之手非常强大。

比如过去低楼面价地块上的新房限价，如果稍微尊重一下市场，就不会出现市场反转，也不是每个人都敢拿几百万的房子玩。

提前管理彩票的资格是公平的。超过一半的“万人彩票”其实是不合格的。

但是市场这么热，有些地方想看。

有些人不想看。比如本轮调控以来，北京、上海、重庆一直在按自己的节奏玩。他们靠近权力中心，他们更了解政策。

比如土地供应的节奏，有的城市有自己的难处，有的城市遭受损失并及时纠正，有的成为饥不择食的营销专家。

4.总的来说，对冲在东方更可靠。在《罕见微妙信号!疯狂的“金九银十”》(11月16日)的文章中，我的朋友杠杆地产用官方数据谈到了这个问题。

例如，今年前十个月，全国房地产开发投资为1

16556亿元，同比增长6.3%。东部呢?占了一半还多一点，且增速高。

具体来说：

前10月，东部地区房地产开发投资61714亿元，同比增长7.1%，增速比前9月提高0.6个百分点;

中部地区投资23372亿元，增长2.4%，增速提高1.5个百分点;

西部地区投资26636亿元，增长8.3%，增速提高0.2个百分点;

东北地区投资4834亿元，增长5.6%，增速提高1.2个百分点。

东部虽然不是最高，但是较高是很显著的。

销售的情况更是如此，无论销售面积，还是销售额增速都是全国区域最高。

如上图，前10月：

东部地区商品房销售面积54532万平米，同比增长4.0%，增速比前9月提高1.8个百分点;销售额73165亿元，增长11.1%，增速提高2.2个百分点。

中部地区商品房销售面积36053万平米，下降5.0%，降幅收窄2.0个百分点;销售额26325亿元，下降2.9%，降幅收窄2.8个百分点。

西部地区商品房销售面积37155万平米，增长1.0%，前9月为下降1.0%;销售额27565亿元，增长3.6%，增速提高1.5个百分点。

东北地区商品房销售面积5554万平米，下降8.8%，降幅收窄0.1个百分点;销售额4611亿元，下降4.8%，降幅收窄0.2个百分点。

而中西部，说来说去，无论地产固投较高，还是销售的热点，就那几个屈指可数的大城市。且部分地段好像有点提前透支了，投资角度，在杠杆游戏看来，其实不是太好选择。

想起来，是不是很残忍，偌大一个国家，多数地方房子其实面临压力。而有的地方，有条件、有资格、有资金的朋友，却可能财富更进一步……

回到正题，东部地区贵的当然太贵了，但优秀、富裕的地方实在太多，可选择很广。要相信资本的大区域判断和逻辑。

这也便引出下文我想说的，基本面是关键。

5、最最核心，要重视基本面。上周杠杆游戏写《哈尔滨鼓励房企打折!深圳万人抢房再现，指向一个楼市真相》(11月19日)一文时，我就说涨价是促销的最好办法，打折有时候适得其反。当然具体企业不一定，但整个市场会这样。

可是又有什么办法，基本面就是这样。

在这20来年投资房产几乎必赚的强大成功辉煌鼓舞下，很多手上有点钱想投资楼市的朋友，如今多数依旧太想投资房子，甚至有点迷失。

他们往往忽略了，经济基本面是最重要的，基本面差的地方一定不能投资。无论置业顾问怎么油嘴滑舌，不要信。

或者换句话说，中国90%的地方毫无投资价值，60%的地方能保值就不错。

强调基本面，其实是回归常识，希望对您有用。

另外多说一句，和楼市比，未来中国一定和美国一样，必须进入印股票的时代。所以如果具备能力，投资应该多思考思考长久。