乐安县人民政府2020年

棚户区改造项目房屋征收决定公告

乐安县人民政府因2020年乐安县城区棚户区改造项目需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(省政府令第214号)等有关规定，决定对项目规划红线内的房屋进行征收，并依法作出《乐安县人民政府2020年度乐安县城区棚户区改造项目房屋征收决定书》。现将征收决定的有关事项公告如下：

一、征收人：乐安县人民政府

二、征收范围：乐安县2020年棚户区改造项目十区范围内所有房屋(十区为：1。胡家巷地区；2.老化厂区；3.夏杰巷地区；4.于嘉祥地区；5.老站区；6.红卫巷片区；7.西坑加工厂区；8.水产品厂区；9.人民医院区；10.占用入户车道面积，具体范围以规划红线图为准)。上述房屋被依法征收的，土地使用权同时收回。

3.房屋征收部门：乐安县房地产管理局、乐安县自然资源局

四、房屋征收实施单位：乐安县城市棚户区改造领导小组办公室

动词（verb的缩写）房屋征收签约期限：自征收决定公告之日起90日。

不及物动词房屋征收补偿安置方案：见附件。

七、被征收房屋应当在签订期限内与征收部门签订补偿协议，按时腾退被征收房屋，并完成搬迁。

8.行政复议权或者行政诉权：征收范围内的被征收人对本征收决定不服的，可以在本决定公告之日起60日内向上一级人民政府申请行政复议，也可以在本决定公告之日起6个月内向人民法院提起行政诉讼。

特此公告。

附件：2020乐安县棚户区改造房屋征收补偿安置方案

乐安县人民政府

2020年11月20日

附件如下

2020年乐安县城区棚户区改造

房屋征收与补偿安置方案

为顺利推进2020年乐安县城区棚户区改造工作，切实改善乐安县城区人民群众居住条件和居住环境，维护公共利益和被征收人合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(江西省人民政府令第214号)等有关法律法规，制定如下房屋征收与补偿安置方案

一、征收范围、对象和被征收人

(1)征收范围：乐安县2020年棚户区改造项目(含十区)规划红线内，详见规划红线图。本项目拟征收建筑面积约18.2万平方米，被征收户数约1400户。

(十大领域包括：1。胡家巷地区；2.老化厂区；3.夏杰巷地区；4.于嘉祥地区；5.老站区；6.红卫巷片区；7.西坑加工厂区；8.水产品厂区；9.人民医院区；10.占据主场车道区域。)

(二)征收对象：征收范围内的土地、地上房屋及其建筑物、附属物和构筑物。

(3)被征收人：征收范围内单位或个人房屋的所有人。

二、征收部门和征收实施单位

(1)征收部门：乐安县房地产管理局(以下简称“县房管局”)、乐安县自然资源局(以下简称“县自然资源局”)。

(二)实施征收单位：乐安县城市棚户区改造领导小组办公室(以下简称“县棚改办”)。

三、补偿签约期限及地点、搬迁期限。

(一)征收补偿的签订期限和地点

(二)征收具有抵押权的房屋。抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者达成债务清偿协议的，房屋征收部门应当对被征收人实施货币补偿，补偿应当经公证处公证。

(三)征收房屋实行有偿原则，依法征收房屋的，应当同时收回土地使用权。

(4)被征收人应积极支持和配合相关部门和工作人员做好调查评估工作。被征收人不配合的，由被征收人承担相应责任。

(5)征收补偿安置采取产权置换与货币补偿相结合的原则。属于国有行政机关、企事业单位、享受政府“退旧入新”政策的办公楼、营业用房原则上不予补偿。对于未享受政府“退旧入新”政策的单位和宿舍楼

则上进行货币补偿。已出租或借用的，由原单位负责收回，进行整体搬空交房。

(六)根据财政部、国家税务总局《关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)规定：个人因房屋征收而取得现金补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权置换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按规定免征个人所得税。

(七)被征收人搬空交房后，不得擅自拆除，必须由棚改办统一组织有资质的房屋拆除单位进行拆除，以确保施工现场和人民群众生命财产安全。

(八)被征收人产权置换后的新房，办理“不动产权证”交纳工本费、行政事业性收费、服务性收费全免。

五、征收补偿依据

(一)住宅房屋

在房屋征收范围内已依法登记的住宅房屋，其性质、用途和建筑面积，应当以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

(二)非住宅房屋(营业性和非营业性)。

在房屋征收范围内已依法登记的非住宅房屋，其性质、用途和建筑面积，应当以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

(三)未登记建筑

对房屋征收范围内未依法登记的建筑，由被征收人向相关职能部门及房屋征收实施单位提供相关建房手续、购房协议、生产经营行政许可手续(营业执照等)、完税凭证等证明材料。经相关部门调查、认定后，按认定结果进行处理;对认定为合法建筑或者未超过批准期限的临时建筑，根据认定的房屋性质、面积及本方案规定予以补偿;对调查认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

(四)被征收人对房屋权属登记面积有异议的，可向房屋征收部门申请，经同意后，由房屋测绘机构重新测量，以重新测量面积为准。

六、房屋征收补偿标准及方式

(一)征收私房住宅

实行房屋产权置换与货币补偿两种方式，由被征收人自行选择。

1.货币补偿

(1)对被征收房屋价值由依法选定的评估机构进行评估确定，按高于评估价40%予以补偿。

(2)对办理了用地手续的土地(工业用地除外)，其面积以登记为准。对被征收的国有土地上的私有房屋占地面积外的有证空地面积价值进行评估：

国有出让性质的按评估价的50%计算予以补偿;

国有划拨性质的按评估价的25%计算予以补偿;

集体土地性质的按评估价的25%计算予以补偿;

该项补偿结算后，另行给予该项补偿款的50%的奖励。

2.产权置换

2.1房源：乐安恒瑞●金鼎学府、中大府，以及实验学校以北地块、水上乐园地块用于产权置换的房源，户型具体以设计图纸为准。

2.1.1被征收房屋建筑面积置换安置房建筑面积(均含公摊面积)比例按下列方式计算：

在签约期限届满前完成签约的置换比例:a,房屋建筑为一层建筑的，按被征收房屋建筑面积：一类地按1:1.6进行产权置换,二类地及以下按1：1.5进行产权置换;b,房屋建筑为二层建筑的，按被征收房屋建筑面积: 一类地按1:1.3进行产权置换, 二类地及以下按1：1.25进行产权置换;c,房屋建筑为三层以上建筑(含三层、成套商品房类)的，按被征收房屋建筑面积1:1.15进行产权置换。

被征收人未办理产权证的地下室、架空层及屋顶上的楼梯间、杂物间等，经认定为合法建筑，且按房屋测量规范可计算建筑面积的部分按1:1进行产权置换。

办理了用地手续的土地(工业用地除外)，其面积以登记为准，补偿时剔除房屋占地面积，国有出让性质的有证空地按照每2㎡的土地面积换1㎡的住宅房面积的比例方式进行置换，国有划拨性质(含集体土地性质)的有证空地按照每4㎡的土地面积换1㎡的住宅房面积的比例方式进行置换。

2.1.2 找差

选房规定：被征收人只能选择与被征收房屋可置换建筑面积最接近的户型进行置换。

价格规定：

(1)被征收人实际选择的安置房建筑面积原则上不得超过按本方案规定计算后的可安置建筑面积10㎡，安置房建筑面积大于可安置建筑面积10㎡及以内的，按4500元/㎡进行找差;10㎡以上的按被征收人签订征收补偿协议之日所选楼盘上月市场销售均价进行找差。

(2)被征收人实际选择的安置房建筑面积小于按本方案规定计算后的可安置建筑面积的，相差部分面积按如下方式进行找差：(被征收房屋建筑面积-实际选择安置房建筑面积置换比例)×被征收房屋评估单价×140%。

2.1.3被征收房屋建筑面积不足36㎡的，且属于被征收人唯一一套住房的，安置时补齐36㎡，不结算差价，36㎡至70㎡之间的面积按4200元/㎡找差;被征收房屋通过“住改非”等原因导致住宅房屋建筑面积小于36㎡的，不享受补齐建筑面积36㎡的政策。

2.1.4安置房分配方式

按照签约顺序“先签约，先选房”的原则执行。

2.2 房源：象山新城，户型以规划设计图为准。

2.2.1被征收房屋建筑面积置换安置房建筑面积(含公摊面积)计算方式如下：

在签约期限届满前完成签约的置换比例：a,房屋建筑为一层建筑的，按被征收房屋建筑面积：1:1.3进行产权置换;b,房屋建筑为二层建筑的，按被征收房屋建筑面积: 1:1.2进行产权置换;c,房屋建筑为三层以上建筑(含三层、成套商品房类)，按被征收房屋建筑面积: 1:1.1进行产权置换。

被征收人未办理产权证的地下室、架空层及屋顶上的楼梯间、杂物间等，经认定为合法建筑，且按房屋测量规范可计算建筑面积的部分按1:1进行产权置换。

办理了用地手续的土地(工业用地除外)，其面积以登记为准，补偿时剔除房屋占地面积，国有出让性质的有证空地按照每2㎡的土地面积换1㎡的住宅房面积的比例方式进行置换，国有划拨性质(含集体土地性质)的有证空地按照每4㎡的土地面积换1㎡的住宅房面积的比例方式进行置换。

2.2.2 找差

选房规定：被征收人只能选择与被征收房屋可置换建筑面积最接近的户型进行置换。

价格规定：

(1)被征收人实际选择的安置房建筑面积原则上不得超过按本方案规定计算后的可安置建筑面积10㎡，安置房建筑面积大于可安置建筑面积10㎡及以内的，按照按4500元/㎡进行找差;10㎡以上的，按被征收人签订征收补偿协议之日上月乐安县城区房地产商品房市场均价进行找差。

(2)被征收人实际选择的安置房建筑面积小于按本方案规定计算后的可安置建筑面积的，相差部分面积按如下方式进行找差：(被征收房屋建筑面积-实际选择安置房建筑面积置换比例)×被征收房屋评估单价×140%。

2.2.3被征收房屋建筑面积不足36㎡的，且属于被征收人唯一一套住房的，安置时补齐36㎡，不结算差价，36㎡至70㎡之间的面积按4500元/㎡找差;被征收房屋通过“住改非”等原因导致住宅房屋建筑面积小于36㎡的，不享受补齐建筑面积36㎡的政策。

2.2.4安置房分配方式

按照签约顺序“先签约，先选房”的原则执行。

2.3安置房交房前，被征收人凭签订的征收补偿协议及房屋转让协议，可享受其所选择的安置房变更一次产权人，行政事业性收费、服务性收费、工本费全免的政策。契税采取先征后奖，房屋维修基金、物业管理费等费用按规定自行办理。如因国家法律、法规及政策变化所产生的费用，按相关规定办理。

(二)征收私房非住宅

1.取得非住宅房屋所有权证的房屋

1.1货币补偿

被征收房屋价值由依法选定的评估机构进行评估确定，按高于评估价13%予以补偿。

1.2被征收商铺的产权置换。

1.2.1 房源：朝阳新区、旭日佳苑、象山新城。

1.2.2房屋建筑面积置换安置房建筑面积比例。

在签约期限届满前，完成签约的按1：1.1进行置换。

1.2.3 找差

选房规定：被征收人只能选择与被征收房屋可置换建筑面积最接近的户型进行置换。

价格规定：(1)被征收人实际选择的安置房(商铺)建筑面积大于按本方案规定计算后的可安置建筑面积的，面积相差部分按照征收公告发布时安置房(商铺)的评估价进行找差。

(2)被征收人实际选择的安置房(商铺)建筑面积小于按本方案规定计算后的可安置建筑面积的，面积相差部分按如下方式进行找差：(被征收房屋建筑面积-实际选择安置房(商铺)建筑面积置换比例)×被征收房屋评估单价×113%。

1.2.4 安置房分配方式：按照签约顺序“先签约，先选房”的原则执行。

1.2.5安置房交房前，被征收人凭签订的征收补偿协议及双方转让协议，可享受其所选择的安置房变更一次产权人，行政事业性收费、服务性收费、工本费全免的政策。契税采取先征后奖，房屋维修基金、物业管理费等费用按规定自行办理。如因国家法律、法规及政策变化所产生的费用，按相应规定办理。

2.“住改非”房屋补偿标准及面积认定

2.1未取得非住宅所有权证，但在2014年1月1日之前(含2014年1月1日)已依法取得营业执照或其他相关生产经营行政许可手续，实际作为非住宅房屋持续使用至2016年1月1日满两年的，房屋价值按该地段类似非住宅房屋评估价的60%予以补偿，每增加一年增加5%，以此类推，最高不超过该地段类似非住宅房屋评估价的90%。

2.2未取得非住宅所有权证，未取得营业执照或其他相关生产经营行政许可手续，但在2014年1月1日之前(含2014年1月1日)已实际作为非住宅房屋持续使用至2016年1月1日满两年的，房屋价值按该地段类似非住宅房屋评估价的50%予以补偿，每增加一年增加5%，以此类推，最高不超过该地段类似非住宅房屋评估价的80%。

2.3“住改非”房屋面积认定：“住改非”房屋只有一层的，经营性面积原则上按进深为10米计算，10米以后的部分为住宅。不足10米的按实际面积计算(存储货物和管护人员居住面积不列入经营性用房);多层的，经营性面积由认定工作组根据现场情况综合认定。

(三)征收公房房屋

1.征收行政事业单位的公房，原则上对房屋所有权人不给予补偿。

2.征收国有企业公房住宅，对房屋所有权人按照本方案私房住宅的安置补偿方式进行补偿。非住宅的货币补偿标准由房地产评估机构评估确定。

3.对公房承租人给予搬迁费、临时安置补助费补偿。对符合公租房或者其他保障性住房条件并申请安置的房屋承租人，优先给予公租房或者其他保障性住房安置。

(四)选择货币补偿的被征收人的购房保障

按照本方案规定选择货币补偿方式的被征收人，额外给予购买限对象、优惠价商品房(下称“优惠价商品房”)的优惠福利政策(注：该优惠价商品房3年内不可以上市交易。)

1.被征收人选择货币补偿安置方式并签订征收补偿协议后，可购买优惠价商品房。优惠价商品房的房源、优惠价等信息可参考县棚改办公布的相关文件。

2.如需购买优惠价商品房的，可携带被征收人本人身份证原件及复印件、征收补偿协议原件等材料，前往县棚改办办理优惠价商品房购房凭证。

3.优惠价商品房购房凭证(下称“购房凭证”)的使用说明如下：

(1)购房凭证为本项目征收范围内被征收人用于购买优惠价商品房的凭证。