2020年第47周(11月16日-11月22日)，临近年底，重点城市推地步伐明显加快，尤其是上半年土地供应相对较少的昆明、郑州等城市，本周土地挂牌量突破300万平方米。虽然重点城市土地供应持续高位，但本周重点城市建设不及上周，平均地价也因出让土地质量下降而下降；同时，反映市场热度的溢价率创下二季度以来新低，另一个热度指标拍卖率也呈现上升趋势，重点城市土地市场热度明显下降。

土地政策

广州出台闲置土地处置办法

闲置两年的土地将免费收回

11月16日，广州发布《广州市闲置土地处理办法》，重申将收回闲置两年以上的土地，旨在提高土地资源利用效率，倡导土地集约利用。就房地产市场而言，引入这种方法可以纠正土地供应到位但住房没有入市的现象，有利于加快住房供应，稳定房地产市场平稳健康发展。

土地供应

临近年底，重点城市加速推进

二线城市的上市数量比上周翻了一番

供应方面，本周重点城市挂牌量继续呈上升趋势，总供应3983万平方米，环比增长54%，同比增长4%。所有能级城市的土地挂牌量都在上升；具体来看，本周一线城市土地供应为231万平方米，广州、北京、深圳均有土地供应，分别有8宗、2宗、3宗，其中北京海淀区的两个老地方作为无限宅地，起拍价118亿元，平均楼面价约6.7万元/平方米。此外，近十年没有宅基地供应的深圳福田区也在。二线城市本周土地供应明显偏重，挂牌量超2000万平方米，较上周翻了一番，郑州、昆明、Xi安等城市挂牌量超300万平方米。三四线城市中，河源、湛江、徐州、无锡也在积极推地。本周总供应面积已超过100万平方米，其他城市推地相对较少。

土地交易

重点城市成交量比上周少

出售土地质量的下降导致土地价格下跌

在交易方面。本周重点城市总建筑面积857万平方米，环比分别下降28%和14%；受土地供应质量下降影响，重点城市成交量也呈现下降趋势，环比下降39%至412亿元；价格方面，本周重点城市平均地价降至5000元/平方米以下，平均楼面价4807元/平方米，环比大幅下降29%，同比下降20%以上。

所有能级城市的成交量也输给了上周。具体来看，一线城市中，除北京外的其他三个城市均有卖地，其中上海有3个卖地，分别位于杨浦、宝山、金山，由美团公众评论、金融街、上海世民农场划分；广州出让的两宗地块分别位于天河区和白云区。天河区的宅地因为是过去6年卖的第一套宅地，最终楼面价创下区域新高，引起了各大房企的关注；深圳只以底价出让了一幅位于南山前海的商业用地。二线城市中，成都、长沙成交量超过100万平方米，其他城市成交量多在50万平方米以下；成都、长沙虽然土地供应较多，但主要供地区域在城市郊县，土地质量相对一般，所以最终地块多以低地价出让。在第三和第四层c中

在交易溢价方面。由于本周重点城市出让土地质量较前两周明显下降，且高溢价城市成交量相对较小，本周重点城市成交溢价率仅为7%，跌至二季度以来最低点。本周所有能级城市的溢价率都不如上周。一二线城市的溢价率都在10%以下。只有广州、长沙、重庆的溢价率超过10%。其他大多数城市出售土地。零溢价出售；三四线城市的溢价率也较上周大幅下降，仅有南通等少数城市的溢价率保持在20%以上。

土地拍卖。受房企资本环境持续收紧影响，9月以来重点城市土地拍卖现象呈现恶化趋势。本周重点城市土地拍卖率大幅提升至17%，土地拍卖现象进一步加剧。从这些地块拍卖的具体原因来看，超过60%的地块因无人竞买而遭受拍卖。这些地块要么是商业用地，要么是郊县宅基地，位置比较偏僻，周边配套设施缺乏。在房企资金明显短缺和年底多宗优质土地出让的影响下，难免会遇到拍卖。

周度Top5

这两份名单的门槛没有上周好

合景拿下广州天河区单价王

继上周深圳出让优质土地后，本周上海、广州也出让了优质土地，但土地含金量不及上周，因此本周进入成交总价、单价榜单的门槛低于上周。具体来说，本周成交总价最高的地块来自上海杨浦定海社区。这是一个商业阴谋。由于地块的产业引进要求，最终底价出售，美团公开评论总价65.41亿元。中标，预计用于打造美团上海总部；门槛地块位于常州，紧邻金坛区政府，区位优越。最终吸引了5家房企投标。经过25轮角逐，中海宏洋以总价18.24亿元中标，交易溢价率、

6%。

在重点城市本周出让的地块中，关注度最高的当属广州天河奥体公园北侧北地块。该地块是天河区牛奶厂板块时隔6年才出让的住宅用地，具有较高的价值，并且地块所在板块也是未来广州发展的重心之一，享有多重规划利好，最终该地块由合景泰富以51463元/平方米的价格竞得，创下了天河区有史以来成交楼板价最高纪录。

重点地块点评

合景泰富斩获广州天河区“单价地王”

地块分析

下半年以来，广州中心城区土地供应力度一直维持在高位，在11月16号又有一宗优质地块出让。该地块为天河区牛奶厂地块，是该板块时隔六年再次出让的宅地，因此地块价值较高，起拍价已超4万元/平方米。最终，在经过8家房企21轮争夺后，由合景泰富以48.65亿元的总价竞得，成交楼板价51463元/平方米，创下天河区有史以来成交楼板价新高，同时也位列广州楼面价TOP3。

据地理位置来看，地块临近天河区奥体公园，周边有黄村立交、广州环城高速、广园快速路以及东圃特大桥等多条交通要道，自驾出行较为便捷;不过，地块周边公共交通配套较为缺乏，与之距离最近的地铁站21号线的大观南路站也在1.5公里之外。目前，地块所在板块已有多个品牌开发商入驻，居住氛围相当浓厚，各项配套也比较完善：商业方面，除地块周边社区的底商外，地块周边两公里内还有高德汇等大型商业广场，能满足日常生活需求;教育方面，地块不远处就是奥体东小学，周边还有多所中小学和幼儿园，教育资源也十分丰富。目前，地块周边有多个在售楼盘，新房价格多在5万元/平方米~6万元/平方米之间，与地块拿地单价相差不多;不过，地块所在的板块恰好处于“天河智谷”片区，享有重大规划利好，板块房价后续上涨动力和空间充足，因此项目盈利空间也有上升的可能。