在深圳，城中村拆迁创造财富的故事并不少见。

近日，位于深圳福田中心区的皇岗村传来城市更新的消息。黄岗村因其优越的地理位置，城市更新进展备受市场关注。

租客有些无奈

“我们这个月也收到了房东的搬家通知。”离开黄岗村地铁站后不久，记者看到一些租户正在搬家，村道上摆放着大块的家具和物品。“这里有必要做好拆迁准备。我们也很无奈，说要搬家。”租客告诉记者。

近日，黄冈村城市更新办公室发布通知，将开展黄冈村城市更新(一期)项目前期工作，2020年12月1日起进行土地用途围封管理。11月30日前通知吉隆二村一号所有住户搬迁，并将房屋退还给房东。此外，记者还在村步道上看到了皇岗村一期城市更新签约处的标志。

诚然，每一次城中村的旧改造都意味着一些“发财神话”，而位于深圳中心区的黄冈村的改造更是引起了不少人的好奇。多年来，它一直被认为是深圳最富有的村庄之一。

据记者梳理，早在2010年，皇岗村改造项目就完成了改造专项规划(草案)的公开展示，此后一直到最近都没有实质性进展。

有当地村民告诉记者，动员大会半年多前就已经在村里召开了，开发商在拆迁期间给予的租金补偿超过了每平方米100元，相当于周边二手房的租金。据记者调查，皇岗村周边二手房价格已超过每平方米8万元，相邻的石霞地区更是遍地“十万”。

据悉，旧改后会有更多的商品房进入市场，旧改的价值可想而知。市场机构更多统计显示，黄岗村集体资产市值已达350亿元。

从皇岗村向北望去，映入眼帘的是“高高在上”的福田CBD，与低矮拥挤的皇岗村形成了极大的反差。如果皇岗村旧改正式启动，无疑将彻底改变深圳福田CBD的整体形象。

在深圳南山，另一个超大型城市更新项目白石洲旧改也在稳步推进。据悉，白石洲城市更新项目规划面积358万平方米，市场预计项目未来价值超过2000亿元。

民营企业成为深圳城市更新的“主力军”

对于普通人来说，虽然城市里的村庄被贴上了“脏乱差”的标签，但城市里的村庄却为许多来到深圳以低廉的租金和便捷的社区生活开启梦想的年轻人提供了“安乐窝”。根据市场数据，以深圳市场为例，目前50%以上的租客在城市城中村租房，而城中村的农村房屋是租房市场最重要的供给。

城市更新是深圳突破土地限制、扩大空间规模、提升城市品质、完善城市功能、再造空间价值的需要。深圳的城市更新最早要追溯到2004年，当时深圳市政府发布了《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》号文件，启动了深圳的城中村改造工作。2009年12月，深圳发布《深圳市城市更新办法》，拉开了城市更新的大幕。今年7月20日，深圳市人大常委会发布《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》、《征求意见稿》号文，提出解决“钉子户”问题的新思路——。当签订的搬迁安置协议合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定时，市、区政府可以对部分未单独签订的房屋进行征收。

随着以城市更新为代表的城市化进程的加快，水北、岗厦、大冲……一个又一个村庄消失了，不见了

土地稀缺导致政府土地招标拍卖不断普及，提供更多机会的城市更新将成为深圳各类房企争夺土地资源的主战场。何仪城市更新集团董事总经理罗宇表示，“从执行情况来看，今年上半年深圳新增城市更新执行主体的大股东是民营企业，因为民营企业具有市场活力和灵活性。”

最近，深圳又一次推动城市更新的步伐。近日，深圳市规划和自然资源局发布《关于“小地块”城市更新有关工作的通知》号文(深规划资源〔2020〕619号)，拟重启原关内(含福田、罗湖、南山、盐田)的“小地块”申请城市更新单元拆除重建，积极支持全市产业空间拓展、产业转型升级，高质量推进城市更新。据了解，深圳最早提出“小地块城市更新试点”，起源于2014年5月发布的《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》。将位于原海关有效合法规划范围内，拆除区域用地面积将小于10000平方米，但不小于3000平方米，且不违反基本生态控制线等城市控制区，因此将划入小地块更新范畴。

本文首发于微信微信官方账号：证券时报。文章内容属于作者个人观点，不代表贺勋立场。投资者应自担风险进行相应操作。