11月11日的Xi安，阴雨连绵，但景区人山人海，Xi安的楼市也是如此。

然而，尽管游客络绎不绝，实际交易却像天气一样寒冷。据中智研究院Xi分院统计，9月份Xi市城区共获批住宅项目41个，其中摇号需售项目仅9个。

这与全国楼市的表现一致。据嘉里统计，9月房地产供应明显偏重，但成交表现平平。30个重点监测城市累计供应面积环比增长37%，但累计成交面积环比下降4%。四季度将是房地产企业的一场硬仗，面临淘汰率较低、业绩靠前、调控压力较大的压力。

Xi的房地产市场和当地城市既热又冷

“一般开盘价必须达到楼面价的2.3倍才有利润率，但因为备案价没有达到开发商的心理价位，所以现在项目没有优惠。”招商局贞观之家的一位物业顾问告诉蓝鲸地产。

这是招商蛇口(001979，股吧)进入Xi安的第二个项目。2019年8月22日，招商蛇口一举击败万科、保利、绿城、中梁等8家房企，以总价11.88亿元拿下Xi安软件新城89亩住宅用地，溢价率68%。数据显示，这块土地需要配备公立学校。如果按照实际可售住宅面积分摊成本，综合土地成本将超过11000元/平方米。

这只是Xi土地市场的一个缩影。2020年9月6日，Xi安7宗土地挂出，包括2宗商住用地、1宗商业用地和4宗纯宅地。9月28日，上述7宗地块正式拍卖。最终，碧桂园以15125元/平方米的地价拿下了Xi高新区的一处宅地，为Xi安创下了新的价格。与该地块相邻的两处宅地分别被招商蛇口和重庆华宇收购，楼面价分别为12605元/平方米和12514元/平方米。

据中智研究院Xi安分院统计，2020年9月，Xi安共出让住宅用地20宗，规划建筑面积223万平方米，平均楼面地价4266.31元/平方米，同比增长38.75%，环比增长27.3%。

单从楼面价来看，未来Xi安的房价趋势仍在上涨。虽然房价上涨并没有吓退购房者，但很多项目登记率不足也是事实。2020年9月3日，招商贞观府项目8号楼、10号楼、6号楼3栋取得预售证，均价25679元/平方米，建筑面积142-186平方米，共计198套房。根据Xi市住建局网上申请结果，截至10月8日，该项目意向登记虽然有815户申请人，但最终通过核实的只有105户。

与此同时，7月8日开始注册的奥园何玥大厦也面临着注册不足的困境。项目位于Xi安南部成熟区域，毗邻Xi安城生态园、宜家汇居、地铁8号线，平均售价仅为18310元/平方米，看似“划算”，但仍被户型过大、总价难以控制的“缺点”所动摇。

此外，据中智研究院Xi分院统计，9月份，Xi市城区(含市内六区、临潼、长安、丰东)登记的住宅项目41个，7751套房，登记人数超过房源数量的项目仅有9个，需要通过抽签方式出售。

Xi安的一位业内人士告诉蓝鲸地产：“Xi安市场几乎没有小单位。公司在港区的项目最小单元面积为93平方米，目前已接近售罄。“这意味着Xi安结束了刚需时代，步入全面改善市场。

没有强者的支持

其中，长三角地区成交量明显减弱，受政策加码限制。杭州、宁波、南京、无锡等热点城市市场明显降温，成交量进入下行通道。上海、合肥市场仍处于较高热度，成交量稳步上升。

此外，根据嘉里发布的数据，26个二三线城市交易整体表现平平，环比下降7%，同比增长3%。整体来看，9月房地产供应明显偏重，但成交表现平平。30个重点监测城市累计供应面积环比增长37%，但累计成交面积环比下降4%，同比涨幅收窄至8%。

从房企来看，进入9月后，百强房企销售增长略显疲软，月度业绩增速自3月以来首次放缓。在去工业化放缓的同时，前三季度，近三成房企完成目标不到65%，占比近三年同期最高。虽然部分房企积极抢占销售窗口，加速去工业化，截至9月底，8家房企目标完成率达到75%以上，处于行业较高水平，但整体占比明显低于2019年同期。

上海中原地产市场分析师卢文喜表示，“四季度市场压力较大。经过短时间的集中，购买力可能会因为技术问题而下降。最近我们也观察到，9月份售楼处客流量的增幅不如8月份，有的地方甚至略有下降。后续是否需要缓释值得怀疑。另一方面，监管收紧的城市数量也在增加。从整体趋势来看，调控的压力肯定大于放松，所以四季度房企的压力不小。”

目前，许多房企在完成年度业绩目标较低的情况下出售

售、去化承压，四季度仍需加快推盘节奏、加速去化。而在上述压力下，房企在部分城市的售价已经出现了松动。

以天津为例，据《新京报》报道，“今年‘金九银十’期间，包括武清、西青、河东、东丽等热点区域在内的房价都出现了不同程度的下降。” 目前，天津远郊房价降幅比较大，相比2018年最高点最多降幅达到30%，市内六区部分房子价格也开始出现松动。

此外，首付分期、案场折扣、买房送车、买房送车位，买房送家电……等“花式”降价潮也在郑州市场上演。

虽然这些降价包含精装改毛坯、楼层不佳、尾房等“技术”手段，但却为四季度的房价与成交量增添了不确定性。面对艰难的四季度，房企将在营销层面推出怎样的措施，蓝鲸房产将持续关注。