深圳7月15日发布楼市调控新政策，至今已有一个多月。新政一方面提高了进入门槛，另一方面重启了“奢侈税”，使得此前疯狂的楼市一夜之间“寒冬”降临。这被认为是深圳历史上最严格的楼市调控政策。会给深圳楼市带来多大影响？调控下的深圳楼市真实面目是什么？日前，记者走访市场了解到，从交易量和成交金额来看，此前一直“高烧不退”的深圳楼市确实大幅降温，但从价格来看，并未出现明显下滑。相反，卖方的不愿意出售变得更加激烈，新房市场的竞争也越来越激烈。业内人士指出，今年四季度将迎来新政后的第一个转折点。

二手房市场：业主越来越不愿意卖低于750万的成交

新政实施后的这个月，很多购房者觉得解套的房子比以前少了。“我每天都在刷各大房产中介平台的app。我关注的为数不多的楼盘就是每天那些套，一个月没有新上市。”新政前没有买房的吴女士，仍在密切关注近一个月楼市的发展，继续寻找合适的房子。

吴女士说的是真的。以此前传闻的南山前海“神盘”诺德假日花园为例，记者在贝壳APP上看到，整栋楼目前只卖出20套房。“现在发布量确实比新政前少了。就算加了，价格也会挂起来卖。”前海区房产中介负责人小李告诉记者，业主的心态也在观望，那些不需要换房、不急需用钱的人，卖的时候也没有诚意。此外，小李告诉记者，部分业主还在期待深圳经济特区成立40周年的“大礼包”，届时房价还能再涨。

“一方面业主怕买不到，另一方面又怕市场崩盘。因此，每当有新的上市，价格都相对较高。”小李告诉记者，以他代理的一套房子为例，新政后，贴了1280万元。过了一段时间，没人回应，店主干脆不卖了。租金高于市场价格。

从价格上看，除了急需用钱的业主，大部分业主的议价空间都不大。“真心卖房的业主会比以前有更多的价格空间，但不会多很多。比如新政前有5-10万空间，现在是10-20万，因为真心卖房的业主不会把价格挂得很高。”小李说，二手房市场没有所谓的指导价。哪怕一个人挂天价，只要有交易，这个价格就成立，同一小区同一公寓的房子就按照这个交易价格报价。这是在新政之前，一些房地产业主采用了联合涨价的方法。

价格没有松动，但成交量却下降了。据深圳市房地产中介行业协会数据显示，新政出台后的第二周，深圳二手房成交量一度下跌80%。“现在是8月中旬，我们公司的交易业绩才1000多万，上个月就破了7000万。”深圳某房产中介平台经纪人小罗告诉记者。

事实上，交易量下降的同时，也出现了两极分化。由于新政对总价超过750万的房子征收奢侈税，这部分商品房税费大幅增加，但总价低于750万、超过144平方米的商品房不受影响。因此，这两类商品房仍然正常交易。“我们两个分公司在这方面的交易相当多，主要是750平米以下的登机板块。

在新房市场，短缺的程度越来越大。对于新房来说，新政最大的影响就是买房的人在家里住了不到三年，所以很多人一夜之间就把房票弄丢了。在深圳工作多年后，张峰去年开始计划在深圳买房，于是他在去年将户籍迁到了深圳。然而，随着7月15日新政的实施，张峰失去了买房资格。据不完全统计，新政影响了至少30%打算买房的人。

此前，有朋友圈曾流传过深圳新房客户收纳能力的描述。新政后，华润城四期、龙光九月台、华强城等热点的目标客户均下降40%以上。还有传言称，新政后，三分之二的真诚注册客户失去了配额。

二手房价格居高不下，部分新房价格因政府限价成为购房者的“热点”。表面上看，新政让很多人失去了买房的资格，从而使得新房市场的竞争不那么激烈。但实际上，新房摇号模式的变化和购房者结构的变化，给新房市场带来了更多的竞争者。“当时接到通知，说我没有摇号资格。我还是不相信。我说我要62分以上。原来大家的分数都这么高。”原本计划参加华强城花园(一期)积分抽奖的钟欣(化名)表示，收到信息后非常失落。

记者从一些中介处了解到，一些被高房价、高税收阻挡的购房者开始向新房市场转移，有不少在深圳生活了十几年的购房者，甚至还有不少深圳本地人，如果被积分动摇，竞争力很强。

2017年1月19日，深圳出台新房限价政策。此后，深圳楼市开始出现二手房和新房价格倒挂的局面。“买赚”的概念在深圳楼市掀起了一股“新”浪潮。

热浪也使得开发商对新房的参观和销售设置了重重门槛。记者日前前往位于南山西丽的新房远洋天著踩盘，结果被保安拦下，还被告知看房采取预约制，没有预约不得进入。随后记者致电该楼盘的销售员得知，若想参观样板间，不仅需要预约，还要验资300万元。

新房市场如此紧俏，除了一二手房价格倒挂的原因之外，供需失衡是根本的症结。深圳住建局方面此前表示，2020年深圳计划入市商品房69350套，其中住宅50618套，而据深圳房地产信息网数据，今年上半年深圳合计成交16727套新房住宅，也就是说，下半年还将有3万多套新住宅入市。记者也从深圳一房地产开发商相关人士处了解到，公司也正在抓紧推出旗下楼盘，加快节奏开放样板间。

业内人士：新政打压“炒风”效果明显 今年四季度或将迎来转折点

记者留意到，新政之下，不少购房者将目光转移至深圳周边的惠州、东莞、中山、南沙等地区。“我们打算在南沙买一套了，房子很大很舒服，离深圳也不远。”在深圳楼市新政中失去了购房资格的张智近期看中了广州南沙的一套房子，因为家人也在广州，因此打算全款买下，周末可以回去陪伴家人。

新政之下，像张智这样的临深购房者不在少数。记者了解到，原本只是深圳周边的东莞、惠州、中山等城市的楼市因为某些企业的入驻，以及交通的建设而日渐热起来，但这波楼市行情之下，连平时较少深圳客关注的广州南沙、黄埔都开始升温。比如，就在7月19日，广州南沙恒大阳光半岛首次开盘接受认筹，现场有上千名深圳客组团认筹。在价格上，还有一些临深楼盘备案价格创下新高，如位于惠州的金山湖华润万象天汇最新备案价最高达到20271元，相比5月初的最高备案价18903元，短短两个多月涨幅逾10%。

据记者了解，临深购房群体主要分为两类：一类是手里有闲钱的投资者，另一类则是在深圳没有购房资格或者买不起的刚需客。“除非有闲钱购买，不然真的不建议，会占用贷款名额，日后不好出手，进退两难。”房产中介小卢对记者表示，虽然自己也有代理一些深圳周边新盘，但也建议购房者谨慎购买。美联物业全国研究中心总监何倩茹也表示，临深购房，自住肯定没有问题;投资的话，先考虑二手房交易活跃的区域，否则恐怕会一直站岗。

深圳7.15楼市新政已落地一个月有余，如何评价新政效果?何倩茹对记者表示，新政在当前所体现出来的效果，可以用“比较好”来形容，“炒风明显比压制住了，刚需客虽然受到的限制较少，但也陷入了观望状态，房价开始趋稳，市场进入冷静期。”何倩茹说。

虽说刚需客受到政策的限制较少，但这一剂政策的“猛药”，却让不少刚需客即使持币也难以“上车”。何倩茹分析，由于限购条件收紧，部分业主担心卖房后不能重新购买，封盘的业主变多，导致二手房市场放盘量较此前减少，供需不平衡的情况出现进一步恶化。她预计，未来半年，由于有价格优势，新房市场将受到更多购房者的关注，尤其是网红盘，去化率都将非常理想。二手房市场则将继续沉寂，但总价较低的深圳东部二手房市场关注度或将高于西部。此外，今年第四季度会是第一个转折点，政策的消化期或将结束，成交量有望回升，而农历新年则会是第二个转折点。总体来看，楼市更长期的变化，要看这两个转折点的实际变化才能进一步作出判断。对于刚需购房者，何倩茹建议，今年下半年可认真考虑购房问题，预计下半年房价相对平稳，业主也不会坐地起价，是个不错的置业窗口期。