资产负债率恢复到80%以上，土地谨慎使用，土地储备下降(欢迎关注杠杆博弈)

作者|张编辑|辛

今年3月，时代中国发布2019年财报后，成为第一家吃螃蟹的房地产企业。准确地说，越秀地产也是在同一天发布的。

时隔五个多月，时代中国再次成为较早公布2020年中期业绩的企业。

2020年上半年，时代中国签约销售额325.66亿元，同比增长4.3%；

收入149.245亿元，同比下降6.4%；

归母净利润15.37亿元，同比减少3.60%。

对此，老板岑钊雄认为，他的公司表现不错。

当然，今年7月，当时时代中国的CFO黄永年因为“桃色视频”丑闻引发了一场风波。我朋友《财经》当时写了一篇《桃色事件背后的时代中国：中年“危机”吗？》。

从股价表现来看，市场并不是很爱面子。8月19日，股价继续下跌，跌幅达4.96%。

今天，我们不谈桃色和中年危机。这些不是杠杆游戏的主要问题，杠杆游戏习惯于用数据说话。只利用中期业绩公告的数据来看中国半年业绩是否真的好。

1.销售额略有增长，收入略有下降；这家房地产企业在该地区的千亿目标只能说是来年

如上面杠杆游戏的简单数据所列，2020年上半年，时代中国的销量应该说还是合格的。说有成长就好。

稍有不足的是，营收实际上略有下降。

同时我注意到，2020年上半年，中国收入中引以为豪的城市更新业务收入为0。

2019年同期，这一收入超过6亿元。

中期业绩公告还说明，2020年上半年收入149.245亿元，同比减少10.18亿元，同比减少64.3354万元。减少主要是由于市区重建业务收入减少。

然而，无论如何，一个正在崛起的房地产企业出现收入下降的情况是很少见的。

同时，随着时代邻里的分离上市，物业管理收入也从3亿元下降到0。

无论是销量还是营收，转型主要看国内珠三角的基本盘，尤其是广佛地区。我以前写过。这也成为中国实现千亿元销售目标的制约因素。

规模必须走出去。

在时代中国控股2020年上半年业绩发布会上，岑钊雄表示有信心完成全年销售目标。“暂时没有修改目标的想法。”

据我们所知，这个目标是823亿元，而不是两年前提到的1000亿元的销售目标。

岑老板也认为“对于时代中国控股来说，上半年整体业绩还可以，相信下半年业绩会更好”。

两年前，时代中国提出最迟在2020年实现1000亿元的目标。

到2020年，时代中国表示将推迟1000亿元的目标，并将2020年的目标定为823亿元，同比增速为5.0%。

虽然2020年上半年销量会有所增长，但客观来说，一个人失去了团队。

如果保持这个增速甚至略有增长，2020年的销售额将达到1000亿元，概率很小。

如果2020年不能实现1000亿的销售额，2021年还有机会吗？

相比那些房地产企业(别问我是哪家)，两三年前还在200亿元不到的水平，后来很快就突破了1000亿元的销售大关，中国太保守太慢了。

当然，这样做的好处是，你不必像一些房地产企业主那样担心。

2.归属于母公司的毛利和净利润均下降

在营收下滑的同时，时代中国2020年上半年的毛利也从2019年同期的51.87亿元下降了10亿元至40.22亿元。跌幅达到22.47%。

中期业绩公告解释，主要是毛利率较高，较2019年同期有所下降。

同样，归母净利润也有所下降。

在第

一是毛利率26.95%，低于2019年年报的29.31%和2019年中期报告的32.54%。同时看下图，这也是2017年年报以来最低的毛利率。

净利率为12.13%，略低于2019年的13.10%，但好于2019年中期报告的10.66%。如果看总资产净利率，是0.92%，是2017年半年报以来的最低值。虽然中国没有像其他房地产企业一样经营，但它毕竟发展得很好。

另一方面，2020年上半年总资产净利率不尽如人意，全年应该有所提升。

3.资产负债率上升到80%以上，花钱谨慎拿地，土地储备下降

如上图，我们可以发现中国的资产负债率已经超过了80%，是近年来半年报和年报中最高的。

更有趣的是，

时代中国2020年中期业绩披露，截至2020二季度末，流动负债总额997.75亿元，比2019末的880.02亿元提高了100来亿元。

但同时，流动资产净值下降。2019年末为532.54亿元，2020年二季度末为501.96亿元。

不错的是现金覆盖短债无忧，融资成本也还正常。杠杆游戏发现，2020上半年，时代中国把握住了低利率窗口期，借新还旧，降低了融资利率。

另外值得注意的是，花钱拿地方面，2020上半年，时代中国小心翼翼，甚至可以说谨小慎微。

如下图购地总额为42.64亿元。对于一家准千亿、不久会成长为千亿销售额的房企来说，这个金额不大。

同样，我们看着些地预计总建筑面积不到100万平米，归属时代中国的仅54.75万平米。

中期业绩披露，截至2020年6月末，时代中国土地储备約为2180万平米。时代中国认为这个储备足够应付未来3、5年的发展所需。

杠杆游戏注意到，2020上半年，时代中国房子的销售均价为13905元/平米。

如果以此为参照，要跻身并做稳定的千亿房企，时代中国可能还是需要更多土地储备。当然，价格是变化的，同时，还要考虑和其他房企的联合开发因素。

不过即便如此，2019年末时，时代中国总土地储备约为2300万平米。也就是说，如今比之前还低了。

对于一家渴望千亿销售额，或者对于任何一家进击的房企来说，这是很少见的。

“下半年，我们也会按照全年度资金的安排，去做投资的安排。”岑钊雄老板如是说。近期，时代中国开启拿地扫货模式，在加油了。

同时，中期业绩公告还披露，截至2020年6月末，时代中国称，城市更新项目总数超过150个，潜在总建筑面积约5200万平米。

当然，这东西要看如何兑现、何时兑现了。

总的来说，杠杆游戏认为，时代中国节奏控制上还是稳健的，千亿不过是时间问题。