2022年1月14日整理发布：每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺

市值是指一家上市公司的发行股份按市场价格计算出来的股票总价值，市值的表现不仅反映了上市公司的盈利能力，也反映了公司成长性。

2021年，沪指全年累计涨幅4.8%，深证成指年度涨幅2.67%。但房地产板块全年跌幅高达7.57%，跑输大盘。在港股市场，恒指全年跌幅超14%，房地产板块整体表现疲软。

受大势影响，房地产上市公司市值亦跌多涨少。因此，《每日经济新闻》综合考虑，将A股房企和H股内房企的全年市值降幅在10%以内之公司视为跑赢大势，收于“稳健榜”。

在“房住不炒”的总基调下，地价、房价受到“双限”，房企毛利率趋稳，因此上市公司估价外溢的核心在于业绩的成长性和财务的稳健。2021年位于“稳健榜”的37家上市房企，全年市值变化在100亿元以内，其中18家上涨、18家下跌、1家持平。

四大央企成“稳健担当”

如果撇开增长率指标，综合考虑市值增长额、销售规模和拿地规模来看，中国海外发展、招商蛇口(001979)、华润置地、保利发展四大央企仍然是房地产行业中“定海神针”。

中国海外发展在2021年市值增长了97.5亿元，在37家企业中排名第一;招商蛇口保持稳定，华润置地、保利发展市值微降。总市值排名来看，华润置地第一、保利发展第二，中国海外发展与招商蛇口分列第三四名。

盈利能力不断增强是驱动上市公司市值增长的最重要原因。据Wind数据，净利润三年复合增长率，保利发展为22.8%，华润置地为14.2%，中国海外发展为8.81%，招商蛇口为-1.07%。

从销售和拿地维度来看，保利发展2021年销售额达5439亿元、权益拿地额1272亿元，中国海外发展销售额3677.3亿元、权益拿地额1092亿元，招商蛇口销售额3268.1亿元、权益拿地额853亿元，华润置地销售额3158亿元、权益拿地额989亿元。

在今年三次集中供地中，对资金来源、企业资质、“三道红线”达标等的强势监管让央企国企成为拿地的绝对主角。据中指研究院统计，中海2021年在京津冀、粤港澳大湾区拿地金额均排在首位;保利发展则发力更为平均，在四大城市群均排在第3~5名位置;华润则在长三角、大湾区、中西部三大城市群排在第6名左右。稳定的拿地规模，意味着上述房企为2022年的发展空间强力蓄势。

从融资端来看，临近年底，获得发债支持的同样是保利、中海、华润、招商、金地等央企国企。

知名地产分析师严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“央企国企市值偶有下滑也是常态。2021年房地产市场面临较大压力，企业同样面临销售压力，后续要夯实销售基础，继续提振市值规模。”

在“稳健榜”上，实现市值两位数增长的国企——远洋集团同样值得关注。作为千亿房企，远洋集团在中指研究院房企百强榜上排在第28名，全年销售额1360亿元、拿地金额143亿元。2021年远洋集团在聚焦主业、推进“南移西拓”的战略下持续巩固优势区域，实现年度业绩的稳健增长。同时，收购红星地产70%的股权令远洋集团在华东、华西、华中的土地储备明显增加。

市值增长与业绩背离

值得注意的是，“稳健榜”的房企分布也呈现出另一种格局：全年市值增长居前5位的房企并非行业典型房企。并且，实现市值两位数增长的6家企业中，仅远洋集团是百强房企，而百强中的头部房企大多位于榜单靠后位置。

老牌上市房企万通发展登上“稳健榜”榜首。Wind数据显示，ESG对万通发展评级为BB级，投资人对其股价的信心或许来自TTM(最近12个月市盈率)和2021年公司近10余次股票回购。截至2021年12月31日收盘，万通发展股价报收于10.66元，较2020年末的6.97元上涨达52.94%。

东北证券2021年4月21日发布的一份研究报告称，期内万通发展积极开拓地产+N的多元化生态模式，重点在城市更新与运营业务、数字+能源业务、资本运营与发展业务三大领域进行战略推进与落地，目标是发展成为创新型城市更新运营专家。地产业务方面，期内公司实现销售面积5.19万平方米，同比增长53.6%;销售金额10.43亿元，同比增长26.1%。期内公司资产负债率稳定在34%以下，有息负债率仅为18%，自有资金充足，优质的资产结构为转型布局和未来融资打下坚实基础。

再看“稳健榜”排在第二位的京投发展(600683)，其实控人是北京市国资委，在前三季度实现了76.12亿元的销售业绩。去年12月，京投发展斥资逾175亿元大手笔在北京拿地，欲打造成其在京第五个TOD项目。其中两块地入榜中指数据“全国住宅用地成交总价TOP10”。

京投发展在2021年中报称，公司各项目预售资金继续回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，有能力偿还到期各项款项。

排名第三的大龙地产(600159)总市值仅28亿元，营收也无法与主流房企相提并论，但其净利润三年复合增长率高达70.77%，在榜单中仅次于中交地产(000736)。

不过值得注意的是，万通发展在2021年市值增加了75.79亿元，但京投发展、大龙地产、珠江股份的总市值变动并不大，增长额分别仅为9.85亿元、4.4亿元、4.78亿元。此外，香江控股(600162)、深深房A的市值增长额也仅5亿元左右。

那么，这类非典型企业去年在市值增长方面为何表现突出?严跃进表示，“这类企业普遍不属于地产规模大和市值规模大的企业，所以市值增长方面的数据看似成长性高，但其实和统计关系更大。由于市值规模不大，相对来说下跌空间小，所以若是一些地块项目销售不错，或者主力投资者持续增大，都会使得市值规模拉升很快。但这不能简单代表此类企业在市值管理方面是卓越的。”

稳扎稳打造就稳健业绩

央企国企之外，“稳健榜”上也不乏优质民企。在2021年开发企业普遍流动性紧缩、销售目标难以完成的情况下，绿城中国、滨江集团(002244)作为浙系房企代表，全年销售额分别达到3509.4亿元和1691.3亿元，目标完成率分别为113.2%和112.8%。

而根据中指研究院统计的“百亿代表企业销售额前20城市销售额”，杭州是代表房企销售额第一的城市，而滨江集团与绿城中国则是杭州市场的一哥与“前一哥”。透明售房网数据显示，2021年，滨江集团已经连续第三年占据杭州房企权益销售榜榜首，并以457亿元、643亿元和641亿元的成绩包揽股权榜、操盘榜、销售榜三个冠军席位。

而绿城中国的成绩仅次于滨江集团，在三张榜单均处于亚军位置，对应销售金额分别是402.26亿元、533.19亿元和533.19亿元。

《每日经济新闻》记者从滨江集团方面获悉，2021年该集团实现现金回笼683亿元(2020年为524亿元)，拿地权益金额470亿元，目前总土储近3000亿元。在房企裁员之风盛行之下，滨江的员工反而从1053人增至1090人。

绿城中国的表现同样可圈可点。据克而瑞数据，2021年绿城中国新增货值达到3064.3亿元，位列行业第5名。其土储除浙江大本营之外，分布于全国14个省及直辖市，并且浙江及江苏地块数量合计超过100宗。值得一提的是，绿城中国提前1个月就完成了3100亿元的2021年年度目标，并且全年销售业绩同比涨幅接近21%。

而在财务数据上，据Wind，绿城中国净利润三年复合增长率达到20.14%，滨江集团为10.8%，在榜单所列37家企业中分别排在第10名和第17名。

对此，严跃进分析认为，“杭州几家房企销售数据确实不错，且财务状况也不错，所以很大程度上，此类企业还是具有很好的发展优势，尤其是在2022年更是如此。绿城中国、滨江集团总体来看属于稳扎稳打型企业，相对不冒进，也使得其在这轮竞赛中脱颖而出。”