一份新的报告发现，如果澳大利亚要解决脆弱人群的住房短缺问题，“善意”的投资者是解开这个谜题的关键一环。全国有近20万人在等待入住社会保障房，住房专家发现，社会影响投资将为美国最弱势群体提供一条生命线。

根据澳大利亚住房和城市研究机构(AHURI)和社会影响中心的报告，影响投资——即投资者在寻求产生积极影响的同时获得财务收益——可以累积起来。

西澳大利亚大学(University of Western Australia)社会影响研究中心(Centre for Social Impact)主任、研究报告作者保罗•弗拉多(Paul Flatau)教授表示:“公共住房存量已经无法满足脆弱的低收入人群的需求。”

他表示:“有证据显示，(对房地产的社会影响投资)可能是成功的。”“我们做了金融模型……看看投资者在低端租赁市场是否仍能获得合理回报，答案是肯定的。”

然而，考虑到保障性住房的租金低于市场价格，它要求有社会意识的投资者乐于接受较低的资产回报率，而这种资产提供的不仅仅是财务收益。

鉴于让投资者接受较低回报是一个“很难的要求”，弗拉塔表示，政府还需要通过资本利得折扣或税收优惠等措施提供援助。

除了联邦债券聚合模型(bond aggregator model)有助于为社区住房和提供社会服务的社会影响债券提供资金外，该报告还建议进一步考虑多种措施——包括共同基金的投资，使投资者能够创建一个保障性住房投资组合。

该报告的发现也强化了政府重新评估被抛弃的国家租金负担能力计划(National rent affordable Scheme)的必要性。研究显示，该计划受到机构投资者对政府持续承诺的租金补贴缺乏信任的限制。

弗拉陶表示，低收入者资助项目可以成为长期租户。他表示，社区应该“加入”帮助弱势群体，其中许多人是老年人或残疾人。

他表示:“很多(租房的)老年人确实处于弱势地位，很多人几乎没有或根本没有养老金。”

“过去，一个更大的公共住房存量足够照顾他们，但现在已经不是了。”

澳大利亚代表团最近的一份报告强调，需要采取紧急行动，减少被迫无家可归的老年人人数。

行政长官约曼斯(Catherine Yeomans)上周呼吁政府承诺增建六万套专门为老年人设计的社会住房。

约曼斯表示:“向无家可归者专业服务机构求助的55岁以上老人的数量继续增加。”

“高昂的房价给许多老年人带来了巨大的经济压力，尤其是那些租房的人。”

根据英国圣公会(Anglicare)《2017年房租可负担性快照》(rent affordable Snapshot)的数据，约有1.62%的出租房产是负担得起的，而且适合一个领取养老金的单身人士。对于一对夫妇来说，这一比例升至4.28%。

由于缺乏退休金、经济上的依赖以及家庭和家庭暴力等因素，老年妇女特别容易在晚年无家可归。

社会影响投资，加上政府的干预，可能有助于为经济适用房提供亟需的提振。

尽管它在海外获得了发展势头——国际上对保障性住房的社会影响投资占总管理资产的22%——但在澳大利亚，它尚未起飞。

然而，在看到澳大利亚越来越多的房东愿意接受较低的租金、更多地关注机构投资和养老基金，希望提供更多道德投资机会之后，弗拉陶认为，这只是时间问题。

“毫无疑问，这是一个非常年轻的市场，”弗拉陶表示。“我们进入澳大利亚的时间比英国和美国晚，但未来几年它可能会在澳大利亚扩张。”