随着房价下跌加速，全国越来越多的抵押贷款持有人被留在负资产“监狱”中。

负资产的借款人发现他们偿还的抵押贷款超过了他们的房产价值，无法在没有欠银行的债务的情况下出售，并可能面临更高的利率。

随着预测市场下跌幅度越来越大，市场共识开始围绕最重要的20%左右，Finder支持的21位经济学家和专家中有15位支持这一数字。

“这是我们第一次看到他们同意这些数字，”Finder洞察经理格雷厄姆库克说。

“20%的数字如此重要的原因是，大多数贷方需要20%的存款。如果你以20%的存款借款并且价格下跌了20%，显然你将会进入股票平价 - 任何进一步的，你将会出现负资产。这是我们第一次看到下跌预测开始进入负资产领域。“

上个月，罗伊摩根对1万名借款人的调查发现，8.9%的人正在从负股权中滑落 - 比之前的12个月增加8% - 这将对大约386,000名澳大利亚人产生影响。

Digital Finance Analytics创始人Martin North估计这个数字更高。“根据我的模特，目前全国约有40万户家庭拥有负资产，包括自住业主和投资者，”他说。

“大约有325万自住业主借款人和125万投资者，因此目前约有10%的房产属于水下。”

North先生住房市场的基本情况是20-25%的平均跌幅，这将使65万户家庭成为负资产。他最糟糕的情况是假设像另一个全球金融危机一样的国际危机，价格下跌40%。

“然后你接近一百万个家庭，”他说。“这对经济来说将是灾难性的。这类似于爱尔兰发生的价格下跌40%的情况。十年之后，仍然有负资产的人从未恢复过。

谁受到影响？

北方先生表示，出于不同的原因，负资产正在触及市场的“许多不同部分”，但总的来说，它是未来发生的“预警信号”。

例如，西澳大利亚人在矿业繁荣的高峰期买入，过去五六年间价格下跌约15%。

另一方面，许多人在过去六到十二个月内购买的第一笔购房补助金被吸引到现在的水下，特别是因为新建的房产比较成熟的房产更快失去价值。

“这就像买一辆新车一样，一旦你把它从车上下来就会下降约15%至20%的价值，”诺斯先生说。

然后是高杠杆的房地产投资者，通常有重叠的抵押贷款。他说：“我们常常看到有多种房产的投资者全都进入水下。”“这才是真正的尖端。”

与此同时，18个月前购买计划外公寓的布里斯班等地的投资者现在被要求“收购”并完成购买，但估值比原价低15-20%。

Realestate首席经济学家Nerida Conisbee说：“对于那些试图解决问题的人来说，这将是一个问题，因为银行可能不会借给他们现在所欠的东西。”“这对开发者来说也可能是一个问题。”

而且不仅仅是首次购房者和投资者 - 生活在昂贵郊区的人们也感受到了压力，因为价格在更昂贵的市场末端下跌得更快。

“在新南威尔士州的邦迪和莫斯曼以及维多利亚州的托拉克，你会看到一些你不会期望看到的负资产，”北方先生说。“现在更富裕的家庭突然发现他们也遇到了问题。”

这是什么意思？

最明显的是，这意味着你已经失去了任何纸张利润。

“负资产是一个真正的麻烦，它确实对经济，家庭和财富效应产生了非常不利的影响，”北方先生说。

“问题是这种情况已经由松散贷款建立了几十年。非常负债累累的家庭存在巨大的影响，这是一个总是会发生的纠正 - 现在的问题是多远和多快。“

负资产也导致银行“变得迟钝”，因为这意味着他们现在的账面存在风险，这可能会导致他们提高利率。

“随着贷款风险上升，银行可能会对贷款产生某种风险溢价，而且我们已经知道很多家庭因收入持平和成本上涨而难以偿还，”North先生说。

“如果你确实卖出，你可能还有剩余的贷款。历史教会我们人们留下来。它基本上意味着你被困住，你是自己财产的囚犯。“

库克先生亲身体验了这一点，他于2008年在爱尔兰购买了一套公寓，围绕着房地产热潮的高峰期。

他说：“这个特定的房产在这么多年之后才恢复到现在的抵押贷款成本附近。”“它会让你陷入困境。我搬到澳大利亚，却无法出售房产。“

你该怎么办？

如果借款人进入负资产，最好的办法就是坚持下去并试图继续偿还贷款。

“人们已经习惯了价格的上涨，但是当我们从历史的角度看，表现良好的人是那些能够持续下行的人，”Conisbee女士说。

“如果我们看看我们在80年代看到的最严重的价格崩盘，价格需要大约四年才能恢复。你需要谨慎的财产是一个长期的游戏，它是值得持有的，它不会为恐慌卖出付出代价。“

如果你确实有一个投资房产，它已经在水下，但你有一个稳定的房客，并有能力偿还贷款，“试着通过这个周期”。

“价格下跌时最大的问题是，当人们无法偿还贷款时，我们开始看到销售情况不佳，”她说。

“我们尚未处于这种状况。这通常发生在我们开始看到失业率上升的时候。但如果他们认为他们的房屋或投资价值开始迅速下降，我们可能会开始看到一些恐慌性抛售。“

库克表示，拥有负资产的人很少有选择“除了试图偿还并等待市场上涨”。

北方先生同意，说主要是“不要惊慌”。“如果你没有被迫出售并且可以继续支付，这是一个纸质问题，而且大多数人都将处于这种状况，”他说。

如果你被迫出售，由于失去工作等情况的变化，那么你就有麻烦了。澳大利亚拥有所谓的“完全追索权”，这意味着无论您的财务状况如何，您的债务都会留在您身边。

“与在美国不同的是，你可以把钥匙放回去走开，银行可以通过短途和曲线向你提供，”北方先生说。