(OTCPK：VONOY)由于其在德国住宅市场的商业前景和国际化战略，提供了增长和收入的完美结合，而其股息收益率对于收益型投资者也具有吸引力。

Vonovia是欧洲最大的房地产公司之一，仅次于(OTCPK：UNRDY)或(OTCPK：KLPEF)，主要集中在德国住宅市场。其核心业务是为德国及一些国际市场的客户开发和管理住宅房地产。其最接近的同行是其他致力于住宅市场的德国房地产公司，如(OTCPK：DTCWY)或(OTC：LGMMY)。

Vonovia自2013年上市以来，其市值目前约为240亿欧元(270亿美元)。投资者应该注意到，即使Vonovia在美国的场外交易市场上交易，它在法兰克福的主要上市流动性也要大得多。有关Vonovia业务概况的更详细分析，请查看我之前关于该公司的文章。

投资组合与增长战略

Vonovia是德国最大的房东，主要通过收购增长。在2018年底，它拥有约480,000套公寓，其中约90%位于德国。截至去年年底，其投资组合价值约为440亿欧元(497亿美元)，比上年增长5.3%。

Vonovia拥有非常好的增长历史，因为该公司受益于德国房地产市场强劲的基本面。住房价格受到强劲的国内生产总值增长，相对较低的失业率，移民涌入该国以及过去几年房地产市场供需紧张局面的支撑。由于公司主要关注中小收入家庭的多户住宅，Vonovia的商业模式从这些逆风中受益匪浅，其资产价值在过去五年中以个位数增长率中等增长。

展望未来，Vonovia具有良好的增长前景，因为该公司已准备好受益于大趋势，如城市化和人口变化，而另一个增长点是其最近在国外市场复制其成功商业模式的战略。

多年来，Vonovia的业务在德国完全开发，而最近，它决定开始其国际化进程。尽管预计德国仍将是其资产组合中的主导市场，但Vonovia希望在德国以外的住宅市场增长，目前在瑞典和丹麦也有业务。

这将使公司能够在地理上进一步实现投资组合的多元化，并投资于长期具有更好增长前景的城市。这将有助于它在未来几年继续推动租金和估值增长，因为预计所有市场对经济适用房的需求将保持强劲。

财务

关于其财务业绩，Vonovia在过去几年中报告了良好的数据，得益于德国积极的经济周期以及房地产市场供需紧张的局面。

在2018年，Vonovia保持了稳健的运营势头，实现了良好的收入和资产价值增长率。其投资组合价值在年内增长了13%，主要是由于德国房地产价格上涨，尽管由于其优质投资组合策略和低收益率单位处置，住宅单位总数下降了3.2%。显示Vonovia拥有积极的投资组合管理方法，尽管住宅单位减少，其总租金收入在过去一年增加了0.7%，导致平均每单位收入增加。

在成本方面也实现了这种提高的运营效率，2018年的运营支出下降了12%。由于V​​onovia跨单位标准化的商业模式以及通过内部化大多数活动和避免运营效率来提高运营效率，可以实现强劲的成本降低。近年来，中间商的单位成本要低得多。

这种提高的效率在公司的EBITDA利润率中可见，该利润率从2013年的61%提高到Vonovia历史上的最高水平，即2018年的76%。

如今，Vonovia在德国住宅市场中运营效率最高，因此可能难以实现进一步的成本改善。尽管如此，该公司仍继续投资于其住宅组合的能源效率和标准化，因此成本削减应继续成为不久的将来盈利和现金流增长的支撑因素。

收入增长和效率提高的结合自然导致了过去一年中房地产公司盈利能力的关键衡量标准 - 运营自由基金(FFO)。Vonovia的FFO增长了9.8%，超过10亿欧元(11.2亿美元)，由于利息支出和税收减少，增长率明显高于EBITDA。

展望未来，Vonovia预计将保持稳健的增长轨道，因为其指引是租金增长率约为4.4%，而FFO将在2019年增长7%至12%。

这得益于其各地区房地产市场的强劲基本面，以及其现代化发展计划以及预计2019年超过13亿欧元(14.7亿美元)的新建项目。因此，其指引似乎很容易实现，Vonovia甚至可以超越预期，主要风险主要来自德国宏观经济放缓，这可能导致未来几个月房屋需求下降。

平衡表

关于Vonovia的资产负债表实力，房地产公司的最佳衡量指标是贷款与价值比率(LTV)，因为资产具有长期性质，因此通常在很大程度上由债务融资。

Vonovia的LTV比率在2018年底为43%，与其中期目标40-45%一致。这个水平在房地产行业是可以接受的，并且表明Vonovia没有过度杠杆化，因此在未来几年不需要减少债务。

此外，由于更高的现金流量和更低的债务成本，其利息覆盖率(ICR)在过去几年中有了显着改善，因此其财务状况似乎合理，这是对有吸引力的股东薪酬政策的重要支持。

实际上，该公司自2013年首次公开募股以来一直保持着良好的股息历史，多年来在其有机现金流的支持下提供了更高的股息。

与其2018年的收益相关，Vonovia将每股股息增加至1.44欧元(1.63美元)，比上一年增长8.3%。按照目前的股价，该公司提供的股息收益率约为3.2%，这对像Vonovia这样的成长型公司来说很有意思。