房地产行业最好的秘密就是如何轻松地减少房屋抵押贷款的年限，并在此过程中节省数万美元。抵押贷款人不希望你知道这一点，因为它从口袋里掏钱，但事实是，购房者和现有房屋所有者可以使用简单的策略来显着降低住房抵押贷款的成本。

1.意识到抵押贷款利息是摊销的。

基本上这意味着典型的抵押贷款支付是“先装”以支付利息。在您实际开始取得贷款本金的重大进展之前，您将支付30年期贷款大约12年。您头10年的大部分付款将以贷款利息的形式发放给贷方。

大多数买家首选30年期贷款，因为付款较低，但房屋贷款的总成本要高得多。为了解决这个问题，请提前计划每月额外增加50美元到100美元的“本金”。通过定期抵押付款支票，单独支票发送此金额。如果您以4%的利息获得150,000美元的抵押贷款，那么您只需要支付107,804.26美元的利息!

但如果您从第一个月起每月额外预付100美元2.按揭利息按年计算。如果您的贷款利率为4%，那么您每年将支付未偿还贷款余额的全部4%。例如，如果您借入150,000美元购买房屋，第一年的利息大约相当于150,000 X.04 = 6000美元。在此示例中，价值6000美元的利息除以12个月，以确定您每月支付的利息金额。您的贷款期限为30年，您不需要支付4%的费用。你实际上每年支付4%，30年!随着贷款余额下降，应付利息总额也会下降。

这是摊还的本质。通过玩抵押摊销计算器并了解这实际上是如何实现的，这有助于理解这个原则。快速在线搜索“抵押摊销计算器”将发现大量的网站，你可以看到它是如何工作的。

3.政府保险贷款，如FHA和VA贷款，会产生费用和其他费用，这些费用会大大增加住房贷款的成本。是的，您的首付款较低甚至为零，但这将使您的贷款成本增加数万美元。

我最近把一个房子卖给了一个买家，他正在使用VA贷款以“没有钱”的方式购买房屋。对于一个5万美元的房屋，他的收取成本为5170美元的贷款费用!他们被贷款融资，但这将增加数千美元的利息费用，以增加贷款的成本。让“更容易”进入房屋可能有良好的意图，但这使得借款人更难以偿还贷款和积累股权。

底线是“没有任何下降”是有吸引力的，但从长远来看，以这种方式购买将花费更多。在可能的情况下提前计划以节省首付款，以便您可以避免这些贷款增加的费用和利息。如果您目前正在租房，节省预付的退税是一个明智的想法。

与第一个例子一样，如果您必须使用“低或无首付款贷款”，请务必计划每月支付额外的金额，超过您的常规月付款。这是降低成本和降低贷款速度的好方法。如果您使用预付款策略，则可以减少使用政府保险贷款的额外费用。

4.考虑再融资以降低利率?我最近联系了一位房主，他正在考虑为现有的抵押贷款余额再融资以获得更低的利率。

问题是，在大多数情况下，这可能导致“refi”贷款的成本收入数千美元。这个买家只有15年的贷款还剩5年左右，但他们想知道将利率降低一两个百分点是否值得。

我帮助他们节省了“refi”的成本，向他们展示了如何通过每月只需在现有抵押贷款上额外支付额外费用来获得相同的效果。在这种情况下，每月额外支付约200美元，消除了再融资的需要，为房主节省了数千贷款费用，并且具有降低他们支付的利息的相同净效果，这样他们就可以获得refi的好处而无需支付新的贷款。它还将把他们的贷款支付时间从5年减少到3年左右。

建立公平是房屋所有权的全部。最安全的经济和独立之路就在您的起居室。普通人没有比拥有房屋更安全的保障。简单的预付款策略可以帮助任何人以更低的风险更快地实现其财务目标。，您将节省超过21,000美元的利息，并消除64个月付款!