最近，杰克逊维尔写字楼市场的投资、租赁和开发活动蓬勃发展。不过，据仲量联行执行副总裁洛夫廷(Michael Loftin)说，和其他市场一样，杰克逊维尔进入大衰退时，写字楼市场也出现了供应过剩的情况。

洛夫汀分享了他对当前市场趋势的看法，并谈到了一些正在发生的重大进展。他还指出了最吸引投资者兴趣的杰克逊维尔次级市场。

你能告诉我们杰克逊维尔办公市场目前的供求动态吗?

洛夫汀:虽然杰克逊维尔的供需状况各不相同，但在过去几年里，该市大多数次级市场都经历了普遍的紧缩。Deerwood公园和与St. Johns县接壤的南部地区的空置率很低，新开发的基础设施也很牢固，因此已经变得特别紧张。

什么是杰克逊维尔的大趋势形成的办公室行业?

洛夫汀:最近几个月，杰克逊维尔市中心的资本市场活动异常活跃。复兴的加密布鲁克林和河滨地区邻近中央商务区Vystar信用社以5900万美元的价格收购SunTrust塔每平方英尺(合160美元),出售BB& T塔灰属性为2330万美元(82美元每平方英尺),2018看到更多比我们经历了过去十年的活动。

杰克逊维尔元素公司(Elements of Jacksonville)完成了一笔1860万美元的土地购买交易，用于建设该地区。奥古斯丁开发集团(Augustine Development Group)还为一个新的住宅、零售和酒店项目购买了五处市中心地块。Laura Street Trio项目正在建设中，Shad Khan的Iguana投资项目继续在TIAA Bank体育场附近的J地块进行未来的多功能开发，而船厂地块的开发谈判仍在继续。所有这些最近的活动都在闹市区重新引起了一阵骚动，这个次级市场在过去10年里相对平静。

关于郊区的空置率和租金，你能告诉我们些什么?

刑事:切换到郊区,因为空置水平大幅下降在过去的几年中,Deerwood公园办公室次市场,利率上涨了近20%,引起新的build-to-suit项目沿着门百汇镇中心的建筑和海恩斯Southside季度I和II。南迪瓦尔地区正在经历租金的激增，在过去几年里，租金上涨了近15%。市场受益于接近快速增长的居民和就业人口的圣约翰县。

在过去的几个季度中，投资者对哪些子市场最感兴趣?为什么?

洛夫汀:虽然杰克逊维尔市中心号称是2018年最引人注目的几笔写字楼投资交易的举办地，但巴特勒走廊的交易却异常活跃，过去几个月里，有三笔涉及新开发项目的大型写字楼交易关闭。McKesson和web.com签署了管家走廊12.5万平方英尺和21.84万平方英尺的定制建造协议，预计两人都将在2019年搬进各自的空间。2018年初，南部杜瓦尔县100万平方英尺的弗拉格勒中心投资组合以1.36亿美元成交，成为杰克逊维尔今年最大的写字楼交易。

杰克逊维尔的租赁活动和要价情况如何?

洛弗丁:总的来说，办公室租金正在上升。鹿木公园和弗拉格勒中心周边地区的房价涨幅最大，在过去两年中上涨了近20%。南点次级市场的房屋要价也小幅上涨，受益于邻近的Deerwood公园地区房价的大幅上涨，而市中心的房价在过去一年中基本持平。杰克逊维尔市中心的房屋要价因建筑而异，这意味着一些房屋的要价保持不变，而另一些房屋的要价在过去几年里随着房屋租赁活动的增加而增加。总的来说，在过去的几年里，市中心的房价一直在攀升，但肯定赶不上郊区的上涨速度。

是否有迹象表明，市场正在为房地产周期的下一阶段做准备?

洛夫汀:在考察杰克逊维尔市在上一次经济衰退中的表现时，写字楼租金的确下降了一点，但降幅远不如佛罗里达州更大的写字楼市场。由于杰克逊维尔进入了上一次的办公可用性衰退，我们首先必须填补我们现有的供应，这延长了市场提高利率的能力。大约一年半以前，杰克逊维尔开始看到定制活动的增加，这有助于向市场投放新的办公用品。

虽然大多数租户目前都在市场上，需要腾出其他建筑，但拥有几块大的、连续的办公空间是健康的，这对吸引寻找这些大型街区的新租户至关重要。杰克逊维尔的办公室部门以有机的、谨慎的、有计划的方式增长，这将使市场在下一次下跌周期到来时不会出现大量的空置办公空间。

你认为未来办公室需求的主要驱动力是什么?

洛夫汀:和大多数其他市场一样，经济的总体健康状况是办公需求的最大决定因素。杰克逊维尔很幸运地拥有一个多元化的经济，港口和物流、金融机构和保险公司作为基础产业，而新的和令人兴奋的行业，如科技正在我们的市场内增长。我们经济的扩张和多样化只会继续推动杰克逊维尔的办公市场向前发展。