纽约的豪华住宅市场现在正处于一个关键时刻。

在6月份通过了租金调控法案之后，整个市场都处于过渡阶段。虽然曼哈顿的住宅市场总体保持平稳，但豪宅租金的中位数却同比上涨了4.2%，这是道格拉斯·埃利曼(Douglas Elliman)去年10月发布的一份报告显示的。

有谁比纽约最大的住宅物业管理公司更能了解当地的情况呢?

FirstService Residential负责为这座城市逾7万套公寓安排租户体验，从战前的地标建筑到豪华塔楼和普通的合作公寓。该项目包括500多座建筑，包括西53街53号和公园大道432号的超级大楼。

该公司由丹•沃泽尔(Dan Wurtzel)领导，他是一位从业30多年的资深人士，自2008年以来一直担任总裁。他管理着FirstService的一个多管齐下的团队，该公司已从基本的物业管理扩展到能源服务等业务领域，并拥有一个负责新开发项目的顾问团队。

后者由高级副总裁马克•科特勒(Marc Kotler)负责，负责帮助开发商规划建筑设计、设施、运营和预算等事宜。

商业观察家与Wurtzel和Kotler在该公司的Murray Hill办公室坐下来，讨论了该公司如何在大楼内培养社区，其在西53街53号的任务，以及他们对运营商如何管理好公司的想法。

商业观察:豪华租赁市场一直表现良好，而纽约市其余的住宅租赁市场则相当平淡。为什么会这样呢?

Dan Wurtzel:我们所有的数据都显示公寓仍在出租;他们不会再等了。在这个市场上，对租客的让步比几年前更多了，有了这些让步，公寓就可以出租了。但就我今天所处的位置而言，在豪华租赁市场和中庸的豪华市场之间并没有太大的区别。

当你谈到住宅建筑投资时，这意味着什么?是设施和规划，实际建筑的改进?

Wurtzel:是实际建筑的改善，因为房东和业主能够根据工作类型或所做的全建筑范围内的改善来增加资本。新出台的《房租法》大大削弱了这一点。因此，除非有绝对的必要，否则房东没有动力把钱投到建筑上。

你有没有经营过受地租法影响的建筑物?

威策尔:当然，我们管理着大约15000个出租单元。每一个业主和/或管理这些物业的资产经理都受到了影响，因为他们可能在今年年初或2018年底完成的3年或5年的收入预测，现在基本上都要被撕毁和重新做。

我们听说，一些房东为了应对租金管制带来的收入损失，可能会提供更多的便利设施，比如收取额外费用的额外津贴。你认为未来会有更多这样的事情发生吗?

Wurtzel:自从租金法的改变被业主和律师接受后，一切都变得非常新鲜。但现在必须强调的是:他们在哪里可以弥补?他们的建筑如何才能更具市场价值?因为在公寓改造方面的投资将不会像以前那样了，因为他们不能解除对它们的管制，把它们推向市场，而空置津贴基本上已经取消了。

房东现在需要考虑的是，他们还能做些什么来让他们的大楼熠熠生辉，让人们愿意住在里面。再次强调，创造一种社区意识是很重要的，因为这将减少人员流动。如果你减少人员流动，你就减少了职位空缺和这些空缺带来的租金损失。

马克·科特勒:在共管公寓方面，我做了很多前期开发咨询，包括为共管公寓制定预算。即使是在买得起的奢侈品、奢侈品和超豪华的世界里，我们也总是对……常见的收费非常敏感。所以，当我们制定这些预算时，我们要确保这栋楼能够高效地运营，提供高水平的服务，但要把收费控制在足够低的水平，因为住在那栋楼里并不是一个巨大的负担，因为等式的另一边是房地产税。

房地产税，你无法控制，而且还在继续上涨。我相信，有了新的租金规定，税收将会进一步增加。所以基于这一点，我们必须对降低运营成本更加敏感，即使是在豪华公寓的世界里。

这种敏感性表现在哪些方面?

科特勒:在你每月的普通费用中……这可能会占到你在一栋建筑内的运营成本的70%。

你必须确保建筑设计合理，员工人数合适;你可不想人手过多。你需要知道大楼有正确的入口数量，知道人们进出大楼的方式，如何移动他们，如何搬运垃圾，如何清洁大楼。这些都可以在项目的前期开发阶段进行编程，以确保您不需要双倍的人员。这是我们在前期计划阶段做的事情。

沃泽尔:另一个非常重要的方面是，这与我们的观点有关，那就是，当开发商建造了所有这些设施，而大楼被出售，由居民控制时，如果不进行适当的规划，设施就会变得陈旧。如果它们变得陈旧，没有人使用，它们就会变成浪费空间。

因此，随着建筑的成熟，最重要的一点是，我们要确保能够吸引人们来到有商业厨房的区域。与其只是在假日里开个晚餐派对，不如开个烹饪课。你不能想当然地认为这些设施只是吸引人们进入这些空间，你必须工作，并说，“好吧，什么会把人们带进健身中心?”你知道，我们开旋转课已经有一段时间了，也许拳击课是现在的新事物。“这是我们想做的一部分，因为FirstService也拥有一家礼宾服务公司，我们非常了解这些领域的最新趋势。”

FirstService与纽约市的一些高端开发项目有关。将你的工作描述为为豪华建筑提供服务公平吗?

威策尔:是的，但是我们管理所有的楼层。新的建筑开发集团通常会开发那些正在拔地而起的超级豪华的高楼。

在新建筑的开放和运营中会遇到哪些问题?

科特勒:你是在把人搬进一处房产，通常房子的下半部分已经完工，上半部分还在建设中。它平衡了在这个过程中发生的所有事情:建筑工人;你在堆砌大楼;大楼里还有人在卖房子。这是一种非常复杂的舞蹈编排，目的是让一切都能顺利进行。

第一服务如何定义奢华生活?你如何提供它?

科特勒:嗯，我会说有奢侈品，也有超奢侈品。所以，一件奢侈品就是你将会有一个门卫和门房类型的服务。这一切都是关于建筑内为居民提供的服务水平和设施类型。较新的房产高度舒适，吸引人们购买公寓。

在超豪华物业中，服务水平甚至更高，提供的设施也更完善。

所以，这是一种人员配备，是一种反应，是在居民知道自己是什么之前就知道他们想要什么。它正在围绕这些豪华建筑开发一种类似于五星级酒店的服务模式。

你接到的任务是管理西53街53号的公寓。你能告诉我们你在那里的任务是什么样子的吗?你会给那些租客提供什么?

科特勒:那是一座超豪华、超高的建筑。这是一个非常漂亮的物业，就在现代艺术博物馆旁边，那栋大楼里有很多设施，从游泳池、健身中心到其他以顾客为中心的设施应有尽有。完成的水平是一流的。

你认为这些超级大楼是这座城市未来豪华公寓的原型吗?

科特勒:我知道这是一个非常挑剔的群体，他们能够负担得起这种类型的建筑。

•伍兹:现在你所看到的发展推动了远离曼哈顿——这一直是像发展的中心——它搬进布鲁克林推在布鲁克林高地之外,和布鲁克林商业区,在长岛公园坡,还城市和王后——你现在有所谓的负担得起的奢侈品。这基本上是一个比较普通的建筑，但有便利设施，让居民可以感觉他们住在一个运行良好的高层建筑。但是，公寓的装修和你在西53街53号看到的不一样，这反映在公寓的价格上。

你们在这些建筑里提供哪些便利设施?

Wurtzel:这是一个非常高端的健身区，里面有单独的房间，可以做瑜伽、普拉提等任何该地区最新最流行的运动。你会有一个游泳池，你会有户外空间，你会有一个放映室。某些建筑物甚至可能设有狗狗清洗区。我们有一栋有保龄球馆的大楼。

科特勒:一些高档餐厅有自己的餐厅，为居民提供私人用餐，非常专业。还有一些酒店设有上门服务人员;不是前台的人，而是负责预订晚餐、电影票、私人飞机的人，他们会提供你想要的任何服务，酒店的门房会提供这些服务。

•伍兹:但即使在我们所说的负担得起的奢侈品市场,我们的想法是让人们在建设和创建社区意识,这样人们会想去俱乐部的房间,看体育赛事和玩池和社交与其他成员或其他居民建筑,使他们的朋友。这就是你想要做的，而不是那些建于60年代或80年代的建筑:公寓，漂亮的大厅，但仅此而已。

科特勒:像高尔夫模拟器这样的设施，以及一些有户外烧烤站的大型建筑，都被大量使用。它确实能建立一种社区意识，因为人们会去那里，和其他人一起使用它们。

接下来你们有什么重要的作业可以告诉我吗?

Wurtzel:我们有一些建筑，由于它们处于开发阶段，仍处于[保密协议]之下。我们不能透露这些，但我们有一个非常强大的管道在未来三年的一些非常大规模的发展。尽管围绕着租金管制法律等正在发生一些变化，但这条管道仍然很坚固。

你曾经添加或考虑添加到建筑物的最极端的舒适设施是什么?

科特勒:美国铜业公司有一面攀岩墙，非常酷。

•伍兹:美国两个铜铜塔和空中桥梁连接他们27层30层,和他们有一个池…这可能是一个更独特和超酷的地方去…几乎被悬浮在半空中的感觉,虽然您可以游泳圈,或者你可以在休息室,你可以有一个聚会,是独特和不同的东西。便利设施的全部工作就是对它们进行编程，并确保居民会使用它们。

科特勒:我们在金融区有一栋大楼对外开放。这个项目的设想是在大厅里有一架大钢琴，当人们下班后走进来的时候，会有一名钢琴师在弹钢琴，演奏舒缓的爵士乐或其他什么。这是一个很好的想法，但是在居民委员会接管之后，钢琴演奏就消失了。