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“杭州一哥”滨江集团正在加速回归“舒适区”。11月10日，滨江集团斥资3008万元，将杭州京滨置业有限公司（简称：杭州京滨置业）34%股权收入囊中。此次受让完成后，滨江所持杭州京滨置业的股份将由33%升至67%。

公告显示，杭州京滨置业的经营范围包含房地产开发、酒店管理、会展服务、物业管理等，业务范围主要集中在杭州，截至目前，其总资产为30.43亿元，总负债为29.65亿元。

积极拓储，加码杭州

一个月前，滨江刚刚将杭州滨江中豪房地产开发有限公司34%股权购入囊中，以联合中豪房产、华丰国际等共同开发杭州拱墅区地块。该地块的土地面积为2.15万平方米，出让建筑面积为3.87万平方米，未来将由滨江集团操盘，并将整体纳入后者的项目管理体系。

十月初，滨江集团还曾公告称，将参与开发兴耀集团旗下一宗位于杭州的地块。该宗建筑面积为9.82万平方米，成交楼面价为24125元/平方米的地块，虽由兴耀集团摘得，但会被弘阳地产、元垄地产及滨江三者联合开发。其中，滨江持股25%。

千亿之后，滨江集团的土储短板愈发明显，积极纳储成为其2020年的重要动作之一。前三季度，滨江的拿地面积同比增长86%至246万平米，总口径拿地金额同比增长87%至477亿元，权益口径拿地金额同比增长130%至448亿元。其中，杭州占比70%（权益地价口径），宁波占比16%，苏州、南京和嘉兴合计占比14%。

由于土地款支出走高，滨江集团的现金流有所下滑。当期，滨江集团经营活动产生的现金流量净额为-47.03亿元，同比下降176.06%。此外，随着融资力度的增加，其长期借款较上年末增加了102亿元，上涨65%。

截至目前，滨江的整体业绩仍以“稳定增长”为主，但其在第三季度却表现不佳。当期，滨江的营业收入为25.92亿元，同比减少44.52%；归属于上市公司股东的净利润为0.23亿元，同比减少90.42%。

滨江表示，2020年度，公司将有大江名筑（杭州）、义乌滨江壹品（金华）、平湖万家花城（嘉兴）、翡翠江南（杭州）、江南名府（南京）等至少13个项目交付且主要集中在第四季度，待项目交付后，公司仍将在年内实现归母净利润及销售金额的增长。

值得一提的是，这些项目大多集中于浙江杭州。事实上，自遭遇曲折的“出走”经历后，滨江集团正在积极“回归”杭州。据统计，前三季度，滨江累计已在杭州十区拿下10宗地，拿地总金额398.9亿元，拿地总建面143.9万平方米，系杭州十区拿地金额榜的冠军。

积极土储加码之下，滨江集团在杭州也收获了不错的业绩表现。今年以来，滨江每月都霸占着杭州房企销售排行榜的冠军位置，是名副其实的“杭州一哥”。前三季度，滨江在杭州的流量销售金额达293.15亿元，权益销售金额达211.57亿元。其中，集团旗下滨江·翠语华庭、滨江·嘉品二期及滨江·君品等楼盘均曾开盘热销。

事实上，滨江集团的千亿成就与杭州的贡献密不可分。作为老牌浙系房企，2007年以前，滨江一直在大本营杭州开展业务，相继推出了金色海岸、热带景观园林小区金色家园等项目，凭借在市区的优质土储获得了迅速发展。滨江在2019年成功突破千亿，其中约60%贡献来自杭州，且据年报披露的主要项目明细，有28个项目位于杭州，分布密度较大。

2007年，绍兴金色家园项目落地，滨江正式踏出异地发展的第一步，其提出，公司将重点深耕以杭州为中心的长三角地区，并陆续展开在上虞、金华、衢州、平湖等省内城市的布局。2015年，滨江走出浙江，进军上海。

虽然，滨江也曾在2016年再次表下决心，提出“三点一面一拓展”战术，重点布局杭州、上海、深圳、长三角富裕县，并向北京拓展的发展策略。但就新增土储来看，其2017年和2018年只新拓展了深圳、南通和上饶三座省外城市。但自2019年开始，再无省外拓展土储，重新回归浙江。

省外发展遭遇不顺，或是滨江选择重回杭州“舒适区”的原因之一。毕竟，其曾先后跨入深圳、上海旧改市场，但均以“踩雷”收场。以上海为例，2016年底，滨江斥资7.89亿元收购中崇集团子公司崇滨建设所持有的上海湘府项目10％股权，并成立合资公司中崇滨江、浙银上海湘府城建，共同开发上海湘府花园三期。

为了加深合作，滨江集团向浙银上海湘府城建出借2亿元，向中崇集团相关公司出借7.06亿元，合计出借9.06亿元。然而与深圳项目有着相同结局的湘府花园三期项目搁浅。 2018年，滨江将中崇方面诉至法院胜诉，但因中崇集团陷入流动性危机至今未解，滨江拿回借款遥遥无期。

若算上滨江此前在深圳“旧改”市场，迟迟未能收回的11.6亿元欠款，该两个“旧改”项目已累计为其带来超20亿元坏账。

杠杆走高，触及融资红线

依靠“合作开发”来扩大规模，是滨江集团常用的手段之一。但是，这也导致其权益占比长期不高。

财报显示，2017年到2019年，滨江集团的销售额分别为615亿元、850.1亿元、1120.6亿元，而其在销售额中的权益占比仅为42.3%、44.1%、37.7%。今年上半年，滨江集团的销售额为547亿元，同比增长5.86%，但权益占比仅48.5%。

在外界看来，合作拿地与开发，可以分担市场风险，撬动规模，还可以一定程度上降低负债，利好不少。但是，该手段也可以导致公司的净利润被少数股东瓜分，这一点在滨江集团也有体现。2017年至2019年，滨江的归母净利润占净利润的比重分别为74%、38.6%、41%，少数股东净利润占比分别为26%、61.4%、59%。

今年上半年，滨江集团的净利润为15.71亿元，其中，归母净利润为8.65亿元，少数股东净利润为7.06亿元，在净利润中的占比分别为55%和45%，而在去年同期则是68%、32%，逐年下降。事实上，在“合作开发”模式之下，滨江自2019年至今的销售额中，权益占比从未超过50%。

有业内人士指出，合作开发有利于分散压力、降低风险，对于深耕区域的开发商而言，引进合作伙伴系大势所趋。但是，合作操盘无异于将收益分出，随着“三道红线”出台，房企在利润和风险之间应该有所把控，将利润控制在风险之后。

积极纳储的背后，或是滨江土储不足的窘迫。截至年中，滨江集团的土地储备总建筑面积为1262.01万平方米，可售货值约2700亿元。同时，佳兆业的总土地储备建筑面积约2680万平方米，美的置业的总土地储备建筑面积约5431万平方米，均高于滨江集团。

在盈利能力方面，2015年至2019年，滨江集团的毛利率分别为32.27%、25.05%、30.40%、35.74%和35.10%。今年前9月，其毛利率为36.58%，较2019年同期下降了3.64个百分点。

进入第三季度，滨江集团的拿地力度较之前有所放缓，但还是收入了一些高价、优质地块。比如，7月31日，滨江曾斥资107.38亿元摘得杭州市区一宗地，楼面价达35971元/平方米，未来地块限精装均价达51700元/平米，这也是迄今为止杭州最贵的总价宅地。

扩拿地规模重金投入的同时，滨江集团也在频繁地进行债券融资，进而导致了公司杠杆水平的走高。2015年至2019年，滨江集团调整后的资产负债率分别为55.60%、46.99%、52.80%、69.00%和69.73%，波动上行。截至今年9月30日，其该项指标达到69.76%，较2019年末增加0.03个百分点。

相较于调整后的资产负债率，滨江集团的净负债率上升幅度更大。2016年至2018年，滨江集团的净负债率分别为-11.22%、-3.87%和88.67%。截至今年9月末，其该项指标达到103.00%，相较2019年末增加了24.86个百分点。

根据“三条红线”融资新规，滨江集团的“净负债率”超出阈值，列为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%。这意味着，接下来，滨江集团的融资规模将会受到限制。“三道红线”之下，房企纷纷收缩拿地降杠杆，如滨江一般激进纳储的房企并不多。

与此同时，滨江集团也在面临逐渐走高的偿债压力。数据显示，2020年以来，滨江累计发行了7次债券融资，涉及资金53.4亿元，约占存量债券余额的50%。其中，今年12月底，滨江将有一笔8.2亿元的债券余额到期。

此后，在2021年一季度，滨江即将到期的债券余额总计达42.8亿元，未来2至3年内，滨江即将到期的债券余额达47.4亿元。其中，2021年8月，滨江有一笔额度高达20.56亿元的债券即将到期，压力不小。

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