年初，房企再次发债。据记者初步统计，截至1月中旬，今年已有30多家房企计划发债融资，募集资金近千亿元。业内预计，到本月底，将有更多房地产企业加入发债大军。

这些花每年都在开花，但是这些花一年比一年不同。今年房企发债的背后，也有很多新的特点。一方面，债券发行人的“马太效应”越来越明显，大大小小的房企面临着日益分化的融资条件；另一方面，“三条红线”的落地和扩张预期伴随着房企债券到期高峰的到来，意味着今年房企的偿债压力相对较大。房企将如何在及时偿债和被动违约的“平衡木”上做出选择？

大小房企“发债动员”

2021年元旦以来，房企发债融资迅速进入高潮期。据记者梳理，截至1月中旬，已有30多家房企发债融资，募集金额接近千亿元。个人融资规模从不到6亿元的“迷你”到超过50亿元的“巨大”，融资利率从不到3%的“福利”到接近15%的高成本。

1月19日，阳光城宣布拟发行15亿元公司债券，期限5年。第二年末和第四年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。债券询价范围为6%~7%。这成为民营房地产a股公司开始发债的代表。

这一波发债浪潮中的冲浪者还包括国有房地产企业。1月19日，中国铁建地产集团开始筹划发行13亿元公司债，5年期品种，第三年末可选择调整票面利率、可选择赎回发行人、可选择回售给投资者。

房地产行业的“龙头大哥”也在积极发债融资。1月18日，万科宣布向合格投资者公开发行面值总额不超过30亿元的公司债券。发行人主要信用等级为AAA，评级展望稳定，本期债券信用等级为AAA。

一些企业也选择发行优先票据。1月6日，碧桂园宣布将发行2026年到期的5亿美元2.7%利率优先票据和2031年到期的7亿美元3.3%利率优先票据，总规模12亿美元。

纵观开始发债的房企，包括碧桂园、世茂、旭辉、新城等公司，募集资金总额接近千亿元。从发债结构来看，海外发债占比接近70%。综合融资利率中位数约为5.36%，低于房企2020年全年融资成本。对比碧桂园5年期5亿美元海外债2.70%的利率和部分中小房企接近15%的融资利率，龙头房企明显获得了更长的发债年限和更低的融资红利。

为什么大大小小的房企会在今年年初开始“发债总动员”？光大银行金融分析师周告诉《证券时报》记者，至少有两个原因。

首先，从宏观金融环境来看，由于欧美主要央行持续无限宽松，全球流动性泛滥，国内货币政策平稳过渡，加之年初机构额度宽松、央行对资金的呵护等多重因素的综合作用，房企迎来了发债的最佳窗口。同时，从微观企业来看，2021年不少房企面临大规模债券到期潮。在借新还旧的压力下，重新开始是一个理性的选择

债券到期潮正成为悬在这些发行人头上的达摩克利斯之剑。统计显示，95家房企2021年有7223.81亿元债券到期，同比增长22.45%。未来三年，不少房企仍面临债券到期的大浪潮，2021年至2023年房企到期债券金额均超过5500亿元。

根据周的分析，债务到期和全球流动性宽松相结合，帮助大大小小的房企积极发债。从趋势来看，未来企业融资以借新还旧为主，融资增速将下降。企业将加大经营杠杆的运用，实现稳定增长。

发行债券的井喷和辞职潮

2021年初，在房企发债募资的同时，房企高管也出现离职。

据记者初步统计，截至1月中旬，已有近20家企业宣布高管离职，涉及龙光集团、荣盛发展、新城控股、金科股份等多家房企。以荣盛发展为例，1月初，公司董事会收到公司副总裁张志勇提交的书面辞职报告，其将不在公司及控股子公司担任任何职务。据悉，张志勇离职后，荣盛发展将负责内部推广。

房企发债和高管离职有什么联系吗？周表示，“三条红线”的落地和客户需求的减少，给房企带来了压力，也催化了高管离职潮。

2020年下半年，相关部门召开重点房地产企业座谈会，明确重点房地产企业资金监控和融资管理新规，提出l。

dquo;三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。2021年初举行的重点房企座谈会上，还包括部分去年未参与试点的房企，因此市场预期“三条红线”试点有望扩围。

　　实际上，即便在融资渠道相对畅通的A股市场，由于地产板块的特殊性，相当比例的房企在运营上也是“踩线”而行的。在降杠杆成为房地产行业新常态的背景下，如何摆脱路径依赖，改善债务结构，成为房企稳健发展的新课题。

　　周茂华预计，未来对房企的融资监管有望更加细致和精细化，这会倒逼房企转变高杠杆的开发模式和思维，更加注重现金流和资金的安全。

　　偿债压力几何?

　　新年伊始房企密集发债，已经成为近年来开年的惯例。业内预计，到本月月底，有望有更多的房企加入发债融资的大军。

　　不过与以往不同的是，房地产行业去杠杆政策的落地，同步伴随着2021年房企的债券到期潮，这意味着今年房企的偿债压力更大。在按期偿债与被动违约的平衡木上，房企必须作出艰难抉择。

　　对于今年的资金和流动性情况，记者从多家房企处得到的回应是“压力上升”。北京某国有地产公司负责人介绍，从去年开始，找钱难和融钱贵就已经相伴而生。其预计，虽然2021年楼市总体或表现平稳，不少房企也采取了行动应对现金流考验，但不排除债务违约情况的再度发生。

　　从二级市场来看，聪明资金对此预期已有反应。1月中旬，包括“18华夏01”、“19华夏01”在内的华夏幸福旗下多只债券大幅下跌，个别债券跌幅逾10%。有市场观点就将此解读为，对公司短期债务兑付的担忧。

　　实际上，近年来，房企债务违约频频出现，包括新华联控股、泰禾集团等知名房企相继加入违约大军，甚至出现中弘股份、华业资本等区域地产龙头企业陆续在A股谢幕退市。

　　“‘三道红线’、贷款融资集中度限制等政策，对房企融资形成挤压态势，尤其是杠杆率偏高、债务结构不合理、短期偿债压力较大，同时盈利能力和外部融资能力表现不佳的民营房企风险增加。”周茂华分析说，“在新生态下，房企应减少对融资的依赖，加大项目去化、加强销售回款，增加自有现金，在整体行业增速放缓的情况下，逐步向高质量增长过渡。”