2022年1月11日整理发布：文丨西部菌

房地产过冬，变卖资产的开发商越来越多。

日前，大发地产发布公告称，成都瀚维(大发地产间接非全资子公司)与厦门辰轩订立股权转让协议。按照协议，厦门辰轩将从成都瀚维手中收购悦湖利鑫33%股权，总对价约1.95亿元。

本次交易所涉及的项目，为成都新都区湖光里院，该项目正处于建设中，由大发、保利、旭辉联合开发，2021年取得两次预售许可，而此次转让将产生约7840万元亏损(除税前)。

成都市场是大发地产近几年相当看重的地区，此次亏本甩卖项目背后，其现金流正面临较大压力，大发地产能否“大发”，存在不小的疑问。

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大发地产从上海发家，发展重心长期在长三角，而近几年开始，趁着成渝双圈的发展窗口期向西布局，其中2018年在重庆和成都连拿两地，更是在当地市场引来一片关注。

进入成渝市场之后，大发地产的深耕意愿不断加强。2020年年中，它更是将发展战略由“1+5+X”转调整为“1+1+X”，成渝地区直接被提到了可以跟长三角大本营并驾齐驱的“1”的高度。

销售数据方面，2021年中报显示，大发成都贡献24.44亿元的销售额，仅次于温州、南京和无锡。重庆也有10.1亿元的销售入账。

来源：大发地产2021年中报

不过，大发地产在成渝地区不是一直在做加法。去年6月初，它将2018年首入重庆和成都的项目摆上货架，转让给成都坤发房地产开发有限公司，打包交易价约8217.6万元。

时隔一天，大发地产又高调在成都市场拿地。对于这次让外界看不懂的资产腾挪术，大发地产解释称，是要改善集团的资产周转率并产生额外现金流入，提升集团收购或投资其他地块或物业项目的能力。

但一边将成渝市场权重升级，一边卖掉高调首入的项目，此番矛盾操作难免让人质疑，大发地产维持继续扩张的现金流不是特别充裕，所以要快速变现来充裕资金。

来源：网络

半年之后，大发地产又卖掉了新都区湖光里院的项目，在整体融资收紧的背景下，资金解渴的意图呼之欲出。

就连大发地产也在公告中承认，“出售事项将改善本集团的资产周转率，并产生额外现金流入作一般营运资金”。

当然，亏本甩卖改善现金状况的代价是，大发地产在成渝地区，尤其在成都市场进一步打响知名度，将变得越来越具有挑战。

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其实从销售、营收几项核心业绩指标看，大发地产在2021年的整体表现算得上不错了。

销售方面，大发地产的公告显示，截至2021年12月31日止，年度实现累计合同销售金额约为人民币375.63亿元，同比上升约23.9%。对比之前定下的360亿元目标，大发地产超标完成。

去年上半年，大发地产营收52.46亿元，同比增长高达51%。

值得一提的是，年中报发布时，大发地产还发布了盈利预告，业绩涨势喜人——实现净利润约4.44亿元，同比大增154%;实现毛利润10.55亿元，同比增长55%。

不过，如果把大发地产2021年的销售数据拆解来看，其上下半年的表现，堪称坐过山车。

去年上半年，大发地产的销售额就达到258亿元，占全年销售额的近69%。也就是说，整个下半年只为大发地产带来了三成的销售额，其中12月销售额仅为10.61亿元。

受楼市转冷的影响出现销售下滑可以理解，但如此大幅度的下降，的确不太正常。所以，大发地产优秀的盈利表现能否持续，要打上巨大的问号。

而在销售趋势下滑之外，债务情况和现金流数据，也为大发地产甩卖成都项目、回笼资金提供了一个解释。

来源：大发地产年中报

据媒体报道，大发地产2022年将到期两笔美元债，较近的兑付日期为2022年1月18日，目前存续规模约1.85亿美元，票息9.95%。

受高溢价拿地的影响，激进扩张的后遗症同样在逐渐凸显。2020年，大发地产经营性现金流净额约-39.00亿元。去年前7月，大发地产拿地金额达70亿元，资金压力可想而知。

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对于大发地产这样的中小型房企而言，一边买进，一边卖出，通过资产腾挪的方式，来快速收获地价房价上涨红利，然后开展新一轮扩张，的确是不二之选。

但如今的市场环境下，高溢价拿地后，项目本身就没有多少利润空间，如此滚动开发的盈利风险在不断增加。比如去年，大发地产就陷入退地风波。

彼时，南通市金沙湾新区一地块经过470轮报价、耗时近6小时，最终由大发地产斥资12.1亿元竞得，楼面价14095元每平米。可能意识到后续开发盈利的难度较大，大发地产后来主动申请退地。

可以想象，按照当时的拿地价，如果正常建设，或者等到销售回笼前就出售，像此次甩卖成都项目这样出现亏损，也是大概率的事情。

来源：大发地产官网

不过，除了提前甩卖项目回血，保证现金流安全，大发地产没有别的选择余地，即便所甩卖的项目位于意图深耕的区域。

在去年大发地产还被曝大规模裁员，大发地产回应称，“没必要大幅裁员”，却也间接坐实了裁员瘦身的传言。

作为三道红线达标的房企，大发地产的债务优化工作还算不错，只是符合绿档要求，不等于安全无忧，此前绿档房企暴雷的案例，已经出现了不止一例。

接下来，如果不能保证销售的连贯增长，扩张后遗症凸显的大发地产，在重仓区域战略收缩之后，其穿越周期的危险之旅还将面临更多的挑战。