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2022年1月11日整理发布:房地产过冬变卖资产的开发商越来越多

导读 2022年1月11日整理发布:文丨西部菌房地产过冬,变卖资产的开发商越来越多。日前,大发地产发布公告称,成都瀚维(大发地产间接非全资子公司

2022年1月11日整理发布:文丨西部菌

房地产过冬,变卖资产的开发商越来越多。

日前,大发地产发布公告称,成都瀚维(大发地产间接非全资子公司)与厦门辰轩订立股权转让协议。按照协议,厦门辰轩将从成都瀚维手中收购悦湖利鑫33%股权,总对价约1.95亿元。

本次交易所涉及的项目,为成都新都区湖光里院,该项目正处于建设中,由大发、保利、旭辉联合开发,2021年取得两次预售许可,而此次转让将产生约7840万元亏损(除税前)。

成都市场是大发地产近几年相当看重的地区,此次亏本甩卖项目背后,其现金流正面临较大压力,大发地产能否“大发”,存在不小的疑问。

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大发地产从上海发家,发展重心长期在长三角,而近几年开始,趁着成渝双圈的发展窗口期向西布局,其中2018年在重庆和成都连拿两地,更是在当地市场引来一片关注。

进入成渝市场之后,大发地产的深耕意愿不断加强。2020年年中,它更是将发展战略由“1+5+X”转调整为“1+1+X”,成渝地区直接被提到了可以跟长三角大本营并驾齐驱的“1”的高度。

销售数据方面,2021年中报显示,大发成都贡献24.44亿元的销售额,仅次于温州、南京和无锡。重庆也有10.1亿元的销售入账。

来源:大发地产2021年中报

不过,大发地产在成渝地区不是一直在做加法。去年6月初,它将2018年首入重庆和成都的项目摆上货架,转让给成都坤发房地产开发有限公司,打包交易价约8217.6万元。

时隔一天,大发地产又高调在成都市场拿地。对于这次让外界看不懂的资产腾挪术,大发地产解释称,是要改善集团的资产周转率并产生额外现金流入,提升集团收购或投资其他地块或物业项目的能力。

但一边将成渝市场权重升级,一边卖掉高调首入的项目,此番矛盾操作难免让人质疑,大发地产维持继续扩张的现金流不是特别充裕,所以要快速变现来充裕资金。

来源:网络

半年之后,大发地产又卖掉了新都区湖光里院的项目,在整体融资收紧的背景下,资金解渴的意图呼之欲出。

就连大发地产也在公告中承认,“出售事项将改善本集团的资产周转率,并产生额外现金流入作一般营运资金”。

当然,亏本甩卖改善现金状况的代价是,大发地产在成渝地区,尤其在成都市场进一步打响知名度,将变得越来越具有挑战。

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其实从销售、营收几项核心业绩指标看,大发地产在2021年的整体表现算得上不错了。

销售方面,大发地产的公告显示,截至2021年12月31日止,年度实现累计合同销售金额约为人民币375.63亿元,同比上升约23.9%。对比之前定下的360亿元目标,大发地产超标完成。

去年上半年,大发地产营收52.46亿元,同比增长高达51%。

值得一提的是,年中报发布时,大发地产还发布了盈利预告,业绩涨势喜人——实现净利润约4.44亿元,同比大增154%;实现毛利润10.55亿元,同比增长55%。

不过,如果把大发地产2021年的销售数据拆解来看,其上下半年的表现,堪称坐过山车。

去年上半年,大发地产的销售额就达到258亿元,占全年销售额的近69%。也就是说,整个下半年只为大发地产带来了三成的销售额,其中12月销售额仅为10.61亿元。

受楼市转冷的影响出现销售下滑可以理解,但如此大幅度的下降,的确不太正常。所以,大发地产优秀的盈利表现能否持续,要打上巨大的问号。

而在销售趋势下滑之外,债务情况和现金流数据,也为大发地产甩卖成都项目、回笼资金提供了一个解释。

来源:大发地产年中报

据媒体报道,大发地产2022年将到期两笔美元债,较近的兑付日期为2022年1月18日,目前存续规模约1.85亿美元,票息9.95%。

受高溢价拿地的影响,激进扩张的后遗症同样在逐渐凸显。2020年,大发地产经营性现金流净额约-39.00亿元。去年前7月,大发地产拿地金额达70亿元,资金压力可想而知。

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对于大发地产这样的中小型房企而言,一边买进,一边卖出,通过资产腾挪的方式,来快速收获地价房价上涨红利,然后开展新一轮扩张,的确是不二之选。

但如今的市场环境下,高溢价拿地后,项目本身就没有多少利润空间,如此滚动开发的盈利风险在不断增加。比如去年,大发地产就陷入退地风波。

彼时,南通市金沙湾新区一地块经过470轮报价、耗时近6小时,最终由大发地产斥资12.1亿元竞得,楼面价14095元每平米。可能意识到后续开发盈利的难度较大,大发地产后来主动申请退地。

可以想象,按照当时的拿地价,如果正常建设,或者等到销售回笼前就出售,像此次甩卖成都项目这样出现亏损,也是大概率的事情。

来源:大发地产官网

不过,除了提前甩卖项目回血,保证现金流安全,大发地产没有别的选择余地,即便所甩卖的项目位于意图深耕的区域。

在去年大发地产还被曝大规模裁员,大发地产回应称,“没必要大幅裁员”,却也间接坐实了裁员瘦身的传言。

作为三道红线达标的房企,大发地产的债务优化工作还算不错,只是符合绿档要求,不等于安全无忧,此前绿档房企暴雷的案例,已经出现了不止一例。

接下来,如果不能保证销售的连贯增长,扩张后遗症凸显的大发地产,在重仓区域战略收缩之后,其穿越周期的危险之旅还将面临更多的挑战。

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