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龙湖集团等房企抢闸囤粮 在境内外密集融资发债

文 / 徐苑蕾

元旦假期后首周,碧桂园、绿地控股(600606,股吧)、龙湖集团等房企抢闸“囤粮”,在境内外密集融资发债。根据新浪财经不完全统计,元旦至今,房企融资总规模约为570亿元人民币。

龙湖集团等房企抢闸囤粮 在境内外密集融资发债

头部房企与中小房企融资成本分化更趋明显。以统计数据为例,碧桂园新发行的5亿美元5年期优先票据票面利率仅为2.7%,而当代置业发行的2.5亿2年期美元票据利率则达到9.8%。

有分析人士指出,在房企融资供、需两端强监管的局面之下,房企境内融资环境或继续偏紧,融资成本或呈回升趋势,中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。

规模房企发债利率创新低

根据新浪财经不完全的统计,元旦至今,共有21家房企在境内外发行债券,总规模约为570亿元人民币,平均融资成本为5.77%。

历年来一季度都是房企狠抓的融资“窗口期”,之所以出现这种情况,同策研究院研究总监宋红卫解释称,皆因上一年的年底是房企债务集中支付节点,尤其是工程账款及人工工资,因此次年年初房企对现金流需求较为急迫。另外从金融机构方面来讲,第一季度额度相对也比较充裕。

从目前的融资情况来看,不同梯队房企融资成本的分化趋势继续强化,龙头民营房企以及央企房企发债利率保持行业低位,部分房企甚至再创历史新低。

以碧桂园为例,公司发行的5亿美元5年期优先票据票面利率仅为2.7%,7亿美元10年期优先票据利率为3.3%,在统计数据中处于最低水平。

此外,根据龙光集团公告资料,公司1月6日成功发行3亿美元7年期优先票据,票面年利率为4.5%,创下公司境外债年期最长及利率新低的双纪录。

而与之相对的,则是中小型房企的发债成本远高于行业平均水平。比如,当代置业发行的2.5亿2年期美元票据票面利率最高,达到9.8%;德信中国发行的1.5亿美元1年期优先票据利率为9.5%;鑫苑置业发行的10亿元1年期公司债利率为8.35%。

根据克而瑞数据显示,这三家公司2020年全口径销售额分别为422.1亿元、635.3亿元和226.3亿元,分别排名76名、62名和116名。

值得注意的是,在统计数据中,境外债规模约为58.53亿美元(约379亿人民币),占比达到66.5%。

2020年受疫情影响,房企在境外融资一度跌至零点,在“冰冻”一个多月后才在5月重启,目前已逐渐常态化。

宋红卫指出,随着疫情的影响,境外货币宽松政策进一步持续,因此融资成本较低,门槛也有所下降。从长期来看,美元走弱,人民币走强是趋势,也就是说,境外融资的优势或将进一步增强。

而受政策影响,境内进一步收紧房地产行业融资,直接导致房企融资拿地热度下降。“从企业来讲,品牌房企、资金实力较强的房企以及央企等信用较高的企业,在债券融资方面优势会进一步突出”,宋红卫说。

房企融资带上“紧箍咒”

前几年,房企以加杠杆、高周转的模式扩大经营规模,而自2019年开始房地产行业进入偿债高峰期。

在“借新还旧”的动力之下,来自贝壳研究院的数据指出,2020年房企境内外债券融资规模创历史新高,累计约12132亿元人民币,同比增长3%;2020年偿债规模约9154亿,同比增长28.7%。

2021年房企偿债压力将继续攀升,到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将达12448亿元,同比增长36%,历史性突破万亿大关。

不过值得注意的是,虽然房企债券融资规模再创纪录,但自2018年融资规模增速已经连续两年收窄。数据显示,2020年房企融资规模增速明显回落,累计增幅较2019年同期收窄10个百分点,这意味着境内金融调控效果已逐渐显现。

当下,监管层已从供、需两端为房企融资带上“紧箍咒”,全面防范房地产信贷风险。

一方面,在银行业供应端实行房地产贷款集中度管理制度,设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限的“两条红线”。

而在需求端,监管层则对房企有息负债规模设置“三条红线”,倒逼房地产行业去杠杆,尤其是表外融资或将成为下一阶段重点监管领域。根据财联社近日报道,“三条红线”试点房企或会在去年12家的基础上扩容。

未来房企整体融资环境偏紧的主基调大概率依旧不变。贝壳研究院报告预计,房企债券融资难度将不断升级,2021年在扩大适用融资新规的影响下,更多房企主动“降负”,全年融资规模将保持低位,中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。

融资成本方面,2020全年境内外融资票面利率较上一年均有所下降,境内平均票面利率达2015年以来低点。上半年受到流动性宽松影响,境内外债市融资成本下行,而下半年在“三条红线”之后,房企融资成本逐渐回升,全年融资呈现前松后紧的态势。

易居企业集团CEO丁祖昱撰文指出,预估随着“三条红线”监管的逐步推进,房企融资成本短期内将持续承压。

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