文 / 徐苑蕾

元旦假期后首周，碧桂园、绿地控股(600606,股吧)、龙湖集团等房企抢闸“囤粮”，在境内外密集融资发债。根据新浪财经不完全统计，元旦至今，房企融资总规模约为570亿元人民币。

头部房企与中小房企融资成本分化更趋明显。以统计数据为例，碧桂园新发行的5亿美元5年期优先票据票面利率仅为2.7%，而当代置业发行的2.5亿2年期美元票据利率则达到9.8%。

有分析人士指出，在房企融资供、需两端强监管的局面之下，房企境内融资环境或继续偏紧，融资成本或呈回升趋势，中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。

规模房企发债利率创新低

根据新浪财经不完全的统计，元旦至今，共有21家房企在境内外发行债券，总规模约为570亿元人民币，平均融资成本为5.77%。

历年来一季度都是房企狠抓的融资“窗口期”，之所以出现这种情况，同策研究院研究总监宋红卫解释称，皆因上一年的年底是房企债务集中支付节点，尤其是工程账款及人工工资，因此次年年初房企对现金流需求较为急迫。另外从金融机构方面来讲，第一季度额度相对也比较充裕。

从目前的融资情况来看，不同梯队房企融资成本的分化趋势继续强化，龙头民营房企以及央企房企发债利率保持行业低位，部分房企甚至再创历史新低。

以碧桂园为例，公司发行的5亿美元5年期优先票据票面利率仅为2.7%，7亿美元10年期优先票据利率为3.3%，在统计数据中处于最低水平。

此外，根据龙光集团公告资料，公司1月6日成功发行3亿美元7年期优先票据，票面年利率为4.5%，创下公司境外债年期最长及利率新低的双纪录。

而与之相对的，则是中小型房企的发债成本远高于行业平均水平。比如，当代置业发行的2.5亿2年期美元票据票面利率最高，达到9.8%;德信中国发行的1.5亿美元1年期优先票据利率为9.5%;鑫苑置业发行的10亿元1年期公司债利率为8.35%。

根据克而瑞数据显示，这三家公司2020年全口径销售额分别为422.1亿元、635.3亿元和226.3亿元，分别排名76名、62名和116名。

值得注意的是，在统计数据中，境外债规模约为58.53亿美元(约379亿人民币)，占比达到66.5%。

2020年受疫情影响，房企在境外融资一度跌至零点，在“冰冻”一个多月后才在5月重启，目前已逐渐常态化。

宋红卫指出，随着疫情的影响，境外货币宽松政策进一步持续，因此融资成本较低，门槛也有所下降。从长期来看，美元走弱，人民币走强是趋势，也就是说，境外融资的优势或将进一步增强。

而受政策影响，境内进一步收紧房地产行业融资，直接导致房企融资拿地热度下降。“从企业来讲，品牌房企、资金实力较强的房企以及央企等信用较高的企业，在债券融资方面优势会进一步突出”，宋红卫说。

房企融资带上“紧箍咒”

前几年，房企以加杠杆、高周转的模式扩大经营规模，而自2019年开始房地产行业进入偿债高峰期。

在“借新还旧”的动力之下，来自贝壳研究院的数据指出，2020年房企境内外债券融资规模创历史新高，累计约12132亿元人民币，同比增长3%;2020年偿债规模约9154亿，同比增长28.7%。

2021年房企偿债压力将继续攀升，到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关。

不过值得注意的是，虽然房企债券融资规模再创纪录，但自2018年融资规模增速已经连续两年收窄。数据显示，2020年房企融资规模增速明显回落，累计增幅较2019年同期收窄10个百分点，这意味着境内金融调控效果已逐渐显现。

当下，监管层已从供、需两端为房企融资带上“紧箍咒”，全面防范房地产信贷风险。

一方面，在银行业供应端实行房地产贷款集中度管理制度，设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限的“两条红线”。

而在需求端，监管层则对房企有息负债规模设置“三条红线”，倒逼房地产行业去杠杆，尤其是表外融资或将成为下一阶段重点监管领域。根据财联社近日报道，“三条红线”试点房企或会在去年12家的基础上扩容。

未来房企整体融资环境偏紧的主基调大概率依旧不变。贝壳研究院报告预计，房企债券融资难度将不断升级，2021年在扩大适用融资新规的影响下，更多房企主动“降负”，全年融资规模将保持低位，中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。

融资成本方面，2020全年境内外融资票面利率较上一年均有所下降，境内平均票面利率达2015年以来低点。上半年受到流动性宽松影响，境内外债市融资成本下行，而下半年在“三条红线”之后，房企融资成本逐渐回升，全年融资呈现前松后紧的态势。

易居企业集团CEO丁祖昱撰文指出，预估随着“三条红线”监管的逐步推进，房企融资成本短期内将持续承压。