2016年中央经济工作会议以来，首次提出“房住不炒”，贯穿“十三五”。“十四五”规划纲要再次纳入“房住不炒”，释放了调控房地产市场的明确信号。在新型城镇化道路和城镇化战略下，我们应该如何看待未来的房价？城市化的前景在哪里？

中心城市仍有增长空间。很难改变结构

“十四五”规划建议完善住房市场体系和住房保障体系。坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房标准，让所有人都能均衡居住。

未来五年，中国房价走势如何？对此，北京大学国家发展研究院院长姚洋教授表示，普遍认为中国房地产不可能大幅上涨。

“9个中心城市和城市群房价仍有上涨空间。”姚洋教授指出，“但由于新型城镇化道路和城镇化战略的推进，非中心城区房价难以维持，尤其是人口外流严重的城市，房价下行压力更大。”

北京大学国家发展研究院冯路教授认为，多年前，人们发现房子是人们对美好生活最基本的需求之一。加上投资，需求一直都比较旺盛。

“中国的房地产生产能力也是世界级的，但房价也与土地供应体系有关。在城市化进程中，房地产(住宅)消耗的土地非常少，少到超出我们很多人的预期或直观感受。现在看来，结构性变革比幻想更难。”

在冯路教授看来，在根本的结构性变化实现之前，房地产调控不是取消的问题，而是增加或稍微放松的问题。

未来城市化前景：九个中心和两个方向

数据显示，到2020年底，我国常住人口城镇化率将超过60%，与发达国家80%以上的城镇化率仍有较大差距。

针对这一问题，“十四五”规划提出，要坚持走中国特色新型城镇化道路，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，以城市群和都市圈为依托，推动大中小城市和小城镇和谐联动、特色发展，让更多人享受到更高品质的城市生活。

根据姚洋教授的调查研究，这是一个非常重要的信号，城市化和城市化将在“十五”期间一起使用。

他分析未来城市化有两个方向。“一是东部沿海地区人口大团圆、中西部城市人口大团圆，推动了以核心城市为主导的城镇化组团。”

现在，中国已经公布了包括北京、天津、上海、广州、成都、重庆、武汉、郑州和Xi在内的九个中心城市的名单。姚洋教授认为，这9个城市将构成7个城市化区域，包括京津冀、长三角、珠三角、长江中游、四川盆地、Xi咸阳、郑州开封等。

因此，他主张大力推进户籍、高考等相关标准改革，减少对人口自由流动的阻力。与此同时，随着农村人口向县域城镇的汇聚，将会出现县乡一体化的新型城镇化。要大力发展县域经济，推进公共服务均等化，通过发展农村非农产业促进乡村振兴，让更多农民转变为新型产业工人，获得适当的社会保障。