观点房地产网络HNA投资最近增加基金份额的行动再次引发了美国的曼哈顿计划，该计划由HNA推动了五年。

1月3日晚间公告显示，HNA投资集团有限公司近日签署《境内合伙企业合伙份额转让协议书》号协议，以9491.26万元收购关联方HNA投资控股有限公司(简称HNA投资控股)持有的海南恒兴聚源股权投资基金合伙企业(有限合伙)5.14%的股份。

恒兴聚源是HNA部门于2015年成立的有限合伙基金(LP)，投资于美国纽约州曼哈坦提斯曼施派尔一期项目。从上一年开始，HNA逐步尝试将项目权益转让给a股平台HNA投资，这也是最新一次增持的内容。经过几次资产转移，HNA投资持有恒兴聚源71.28%的股份。

三个月前，HNA投资进一步将海投一号的持股比例提升至87.48%，是tishman speyer三期项目的LP。此时，除了2019年底尚未开工的第二阶段项目外，HNA已将其参与第一和第三阶段投资和开发的权利转让给HNA投资。

在资产运动的背后，一方面，HNA仍在遭受最初的海上投资。2015年，HNA投资与tishman speyer签署五年合作，涉及设立基金投资曼哈顿项目，总开发成本45.21亿美元，其中HNA计划投资6.66亿美元。然而，在2018年，当HNA剥离其资产时，所有这些项目都被挂牌出售。

另一方面，未能出售的tishman speyer项目现已成为HNA投资改造房地产基金和养老金业务的重要组成部分。这些项目也经历了大起大落，至今没有进入市场，对于业绩不佳的HNA投资，能带来多大的改善还是未知数。

HNA曼哈顿五年

2012年至2018年，国内房地产等大型投资企业逐步将投资范围拓展至海外市场，国际化成为其发展过程中的又一新目标。HNA就是典型的企业之一，其中HNA投资的子公司宜城投资在2015年更名为HNA投资后仅几个月就参与了集团的海外投资。

观点地产新媒体查询，2015年8月18日，HNA投资与tishman speyer签署五年合作协议。对于未来在中国和海外的房地产投资项目，tishman speyer愿意与HNA投资在非独家的基础上分享投资机会，并探索联合投资的可能性。

合作签约前一个月，HNA投资与HNA投资控股实际在海南成立恒兴聚源作为LP，认购了tishman speyer成立的基金管理公司，最终投资了在美国印第安纳州成立的房地产开发信托基金。此后，该基金被用于投资纽约曼哈顿tishman speyer项目的第一阶段。

合作签约后，由HNA、恒兴创展、海投一号设立的另外两只基金也相继浮出水面，标的资产分别为tishman speyer二期和tishman speyer为GP的三期项目。

称谓中一期、二期、三期的使用，很容易让人联想到深交所问询函中提到的一个分阶段开发的完整房地产项目。HNA投资还解释称，tishman speyer一期项目为独立的办公楼开发项目，tishman speyer二期为独立的土地开发项目，tishman speyer三期为基于现有项目的再开发项目。

其中，tishman speyer项目一期位于纽约曼哈顿西34街与十大道交汇处(曼哈顿34街REITs项目)。已于2014年4月取得土地权利，计划2022年竣工；项目规划为办公楼，预计投资面积285万平方英尺，总开发成本32.52亿美元。HNA计划投资2.06亿美元。

该项目的第二阶段位于曼哈顿哈德逊商业区的两个相邻地块，总面积为48，200平方英尺，可出租面积约为130万平方英尺。它仍然处于

上述三个项目将使HNA累计投资6.66亿美元，2017年收紧海外投资的节点一度成为HNA急于转手的“包袱”。

2017年8月，国家发展改革委、商务部、中国人民银行、外交部发布《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》，明确限制境外投资包括房地产、酒店、影院、娱乐、体育俱乐部等。次年10月，市场传言海航集团正在为9个海外项目寻找买家，包括在tishman speyer的一期至三期项目。

只是出于各种原因，HNA没有出售tishman speyer的三个项目，但集团内部仍有一波资产重组浪潮。

观点地产新媒体不完全统计，自2019年1月起，HNA投资首次置换恒兴创展100%股权及债权，从而将其tishman speyer一期、二期项目调整为tishman speyer一期、三期项目；此后，一期、三期的相关权益又以近14.68亿元从HNA投资控股进一步收购，但因股东反对未落实。

然而，HNA投资并未停止增持，自去年以来，继续分别收购tishman speyer一期和三期项目的基金权益。去年8月，HNA投资计划以10.89亿元收购恒兴聚源59%的股份；1月4日的最新公告显示，公司继续从HNA投资控股公司收购5.14%的股份。

截至目前，HNA投资在tishman speyer一期和三期项目国内投资基金中的份额分别增长至71.28%和87.48%。

房地产基金是坎坷的

通过设立基金参与房地产投资是大海

航投资近几年的动作标签之一。

资料显示，该公司自2013年下半年以来逐步确定了打造金融投资平台的发展战略。2015年设立恒兴聚源参与铁狮门一期项目开发的同时，其子公司亿城基金作为GP负责恒兴聚源的管理，这种基金架构至今仍在沿用。

铁狮门项目一期基金架构 数据来源：海航投资公告

对于境内企业而言，投资海外项目未来资产能以外币回流，可以作为对冲汇率风险的手段。而投资在纽约曼哈顿这样的核心地带，免不了会令企业有更高的期待。

根据海航投资2019年11月公告披露，铁狮门二期项目预计内部收益率为13.9%;铁狮门三期项目2020年预计投资回报约为0.85亿美元，内部收益率为15.1%。考虑到二期当时仍尚未动工，预计最快在2022年才获得收益，海航投资选择置换出二期，加快已投项目回收期。

即便置换更成熟的三期项目也面临过一些不可测因素，比如项目最早预计2020年4月底建成，此后预计2020年下半年完成交易;去年1月底与Whittle School & Studio完成整租合同签署，此后该租户违反租约条款，铁狮门选择解除租约。

同时铁狮门要求海投一号追加2000万美元，海航方面表示不同意任何追加投资，其后以铁狮门欺诈投资方、恶意修改商业计划、多次擅自决策事项为由提起诉讼。去年11月，法院仍未就诉讼做出裁决。

铁狮门一期项目早期计划于2021年完工，此后调整为2022年完工，早已超出海航与铁狮门合作的五年期限。这同样意味着，不动产基金短期内仍难以为海航投资带来回报。

在海航投资的发展战略中，近年一方面要加快存量房地产业务的去存化，另一方面，也继续在养老、不动产基金领域深耕。但年报显示，近年来海航投资的营业收入主要仍是来自房地产业务。

2019年海航投资扣除非经常性损益的归母净利润为-2634.53万元，已连续六年为负数，至2020年三季度末为-3856.54万元;该公司曾于2019年上半年回复问询函时提及，非经常性损益主要来自出售铁狮门二期、恒兴创展股权等投资收益。

去年12月4日，海航投资终于以合同总金额12.73亿元出售存量地产项目，由百年人寿购买亿城山水开发建设的亿城堂庭项目剩余写字楼、集中商业、商铺、酒店式公寓及车位。以此为起点，该公司主营业务正式变成基金管理与投资，以及养老业务。

但12月27日，海航投资宣布取消子公司签订养老租赁合同暨关联交易的的审议，该交易涉及在海南、杭州、昆明等度假酒店打造养老业务，为该公司新业务发展增添了些许不稳定因素。

基金业务方面，海航投资在铁狮门三个项目以外，曾于2019年12月计划出资10亿元成为大连众城文化产业发展合伙企业(有限合伙)的LP，打造产业地产项目投资与运营平台，涉及共享办公、文旅、康养项目。但该交易被投资者向深交所投诉，海航因此再收获一份问询函。

去年12月22日，海航投资还披露，投资大连众城前曾得到承诺，每年可实现不低于9%的投资收益，截至目前尚未收到9%的投资收益(9000万)。