昨天，宁波规划设计院发布了一份全市二手房价格大数据分析报告。该报告以2016年10月至2020年9月宁波社区(共4468个社区)的月房价为基础，对比全国主要城市的年房价数据，详细分析宁波主要区域的二手房价格变化情况。

房价

先看房价。毫无疑问，第三区是最贵的。

从各区县2020年9月二手房挂牌价格可以明显看出，在全市6个区中，鄞州区、江北区、海曙区的房价最高，分别为30349元/、27226元/、26518元/，奉化区最低。

从各区县来看，鄞州房价多在2-4万元/之间，海曙、江北、镇海区房价多在2-3万元/之间，其他区县房价多在1-2万元/之间。

通过比较，我们发现中心城市的房价呈现出集聚的趋势。鄞州区高价住宅小区数量最多，主要集中在东部新城，附近有鄞州实验中学、百丈、白河、明楼、长风、中公祠、夏颖等；海曙区高价住宅区主要集中在月湖周边、西门街附近的后河社区、青林湾社区。江北区主要集中在湾头、天水广场和余姚河。

增加量

虽然近四年宁波各地区二手房价格涨幅较大，但要看统计结果(见右图)谁是第一。

镇海区之所以增速最高，一方面是2016年房价基数小，属于价值洼地；另一方面，靠近中心城区(镇海新城和高新区仅一河之隔)，自身学区好，又在限购圈之外，所以一直处于楼市的热门板块。近4年宁波住宅面积增加前10，镇海占8。

从宁波市的角度来看，近四年增长率翻了一番以上的区占统计区的一半以上。

从近四年中心城区各区增速的热量分布图可以明显看出，镇海区的蛟川、骆驼和鄞州区的姜山增速最高，超过150%。与其他区域相比，限购圈附近的增速相对较高，而肖春街、仙乡镇、奉化市等其他周边地区的增速相对较低。

宁波自2017年4月24日起实施区域限购限贷，绘制宁波首个限购圈。这个圈子大大减少了圈内第三区的增加。

新增人口和土地价格

从近10年房价总涨幅来看，宁波涨幅不高，只有64%，在各大城市中排名靠后。

从中国主要城市的年增长率来看，受相关政策影响，城市的起伏呈现周期性变化，如2012年和2013年上升，2014年和2015年下降，2016年再次上升，2018年和2019年放缓。

但在2018-2020年其他主要城市年增速放缓的同时，宁波房价年增速依然坚挺，位居全国城市前列。

四年来，宁波常住人口增速稳步提升，2017年、2018年增速在14个主要城市中排名第六，2019年排名第三，超过大部分城市。人口变化带来住房供求关系的变化，进而影响房价。

从住宅用地地价来看，2015年宁波住宅用地地价有所下降，2016年至2019年大幅上涨。要知道，地价的变化直接影响开发商的成本，从而影响价格的变化。这也是近年来宁波房价持续上涨的主要原因之一