在过去的12个月中，悉尼大都市写字楼的要价上涨了近14%，这是因为住宅和基础设施项目的建筑撤出迫使租户争夺越来越少的可用空间。

与中央商务区写字楼市场相比，租金的强劲上涨以及可提供的收益显着提高，促使今年前八个月对悉尼地铁写字楼物业的投资达到23亿澳元，比2015年同期增长20%。

根据高力国际(Colliers International)最新的《地铁办公室研究和预测报告》(Metro Office Research and Forecast Report)，这是迄今为止，截至目前为止，东部沿海地区39亿美元地铁资产总支出的一半以上。

高力国际资本市场董事总经理约翰·马拉斯科(John Marasco)表示，随着中央商务区收益率收紧，投资者越来越关注非中央商务区办公资产。

“优质办公室等级的重点和竞争正在进入地铁市场。最近控制GPT大都会办公室资金的争斗表明，人们对安全租赁的高质量大都市资产的热情高涨，这可能会导致收益率进一步提高，” Marasco先生说。

悉尼地铁租金上涨的一个关键因素是，3月至9月期间撤出了超过43,000平方米的商业空间，用于公寓转换或为新的交通基础设施铺路。相比之下，前六个月仅撤出了4000平方米。

由于开发商努力应对麦格理公园，圣伦纳德和车士活等地带的新分区变化，对租金和激励措施也造成了压力(在一些悉尼地铁市场上下降了5%)，这也是受限制的管道。

在表现最佳的悉尼市场中，有帕拉马塔(Parramatta)(A级职位空缺率降至零)，城市边缘(City Fringe)和南悉尼(South Sydney)，A级职位空缺率降至2.5%，平均激励率低于20%。

活动减弱

在墨尔本，今年前九个月在地铁办公室资产上的投资不到10亿澳元，与去年相比有所增加，由于需求旺盛和供应受限，过去十二个月的要价上涨了5.4%。

在“创意，技术和商业服务公司的需求上升”的背景下，城市边缘地区和内东部地区的租金增长最为强劲。

布里斯班的地铁办公室市场在今年的前九个月里获得了约4亿澳元的投资，但由于租赁活动减弱，租金要价下降了6.5%。但是由于缺乏新库存，Colliers International说，布里斯班地铁租赁市场的共识前景是“平衡的”。

高力国际研究部主管卢克·迪克森(Luke Dixon)表示，地铁办公室的收益率相对于CBD的收益率仍然较高(从悉尼，墨尔本和阿德莱德的略高​​于7%，到纽卡斯尔的8.3%)，并以较低的速度压缩。过去三年-60个基点，而CBD为120个基点。

这主要是由于地铁市场主要吸引了国内投资者的资金，而中央商务区却吸引了大量的国内和离岸资金争夺一小部分资产。

但马拉斯科表示，他预计势头将回落到地铁市场的海外投资者，德意志银行，腾飞和贝莱德等今年已经活跃。

他说：“收益率差将被证明太具吸引力，在投资增加的压力下，相对于CBD价差的城市利差将缩小。”