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编者按：信托、基金、AMC 等非银机构，多年来一直隐身房企背后，扮演 " 金主 " 角色。" 三道红线 " 之下，降负债、拓融资，成为房企当务之急，投资机构也在伺机掘金。就此，焦点财经特别推出《魅影》系列，穿透房企融资表象，照见金主隐秘身影。

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

作为四川第二家上市房企，领地控股（06999.HK）的融资渠道中，充斥着信托的身影，就如另一家川系房企蓝光发展一样。

四川信托，中诚信托，中铁信托、五矿国际信托以及中融国际信托等金融机构，都是领地控股的金主。在过去的发展中，通过他们的输血，领地控股不断补充营运资金，维系着自己的市场份额和扩张步伐。

信托机构的身影，分散隐身在各个项目公司中，以股权投资或者债权投资的形式存在。 以中融国际信托为例，于2020年6月和11月先后入股领地控股旗下两家全资子公司，持有其49%股份。

随之两家公司注册资本增加，“武汉领地房地产开发有限公司”由2000万元增加到3922万元，“成都港基房地产开发有限公司”从4258万元增至8348.5万元。同时，领地控股将持有两家公司51%股权全部质押于中融国际信托。

这样的操作的在地产领域很常见，让信托入股子公司、联营或合营公司，可以实现房企的融资需求。大部分信托资金通过信托贷款或者带回购条款的股权融资投资房地产项目，主要是参与地产项目“招拍挂”拿地阶段、前期工程阶段和工程项目施工阶段。

这在领地控股也有所体现，2019年4月，民生信托与其达成100亿规模战略合作，通过投贷联动等多种方式进行合作。两个月后，民生信托发行一只规模为4160万元的信托产品，期限12个月，最高年化成本8.8%。

这笔信托产品的融资对象是领地溪山蘭台项目，由领地控股旗下成都悦航房地产开发有限公司开发。

相比于此，领地澜山项目的情形更为典型。该项目由领地控股旗下“乐山华瑞房地产开发有限公司”开发，为了筹措项目建设资金，领地控股于2018年发起乐山项目股权投资计划，引入四川信托。

四川信托发行一只规模为2.2亿元信托产品，以1.63亿元向“乐山华瑞房地产开发有限公司”增资并持股67.08%，剩余资金计入资本公积，用于领地澜山项目建设。一年之后，四川信托撤出该项目，“乐山华瑞房地产开发有限公司”又重新由领地控股绝对掌控。

信托身影进进出出的背后，从某种意义上来讲，见证了领地控股项目一次次从开建到完工的循环过程。四川信托是与领地控股合作较为频繁的信托机构之一，其他还包括中铁信托、中融国际信托等。

截至2020年5月31日，领地控股共有20项非银借款未偿还，包括信托机构、资管公司及其他金融机构。此后三个月内，领地先后偿还过三项信托借款，但却迅速与其订立三项新的信托融资安排，20项信托及其他融资并未减少。

信托融资，在领地控股融资渠道中的重要程度可见一斑。与银行借款相比，这种融资方式虽然在获取方式、审批流程及还款要求方面更为灵活，但是相对应的融资成本更高。

在领地控股尚未偿还的20项信托及其他融资借款中，大多数利率水平介于12%~13%之间，远高于银行借款。受此影响，其总借款的加权平均实际利率已由2017年的6.4%增长至2020年5月底的9.2%。

融资成本的持续走高，信托融资占比过高是关键。截至2020年8月底，领地控股信托及其他融资借款本金余额约57.51亿元，占据同期借款总额133.82亿元的43%。

信托融资通道，越来越成为领地控股输血的“主动脉”。

除信托类金融机构外，向第三方公司贷款也是领地的一种融资方式。自2020年5月31日起截至2020年8月31日，领地控股已经与两家第三方公司订立了两份贷款协议。其中一家的贷款利率为8 %，另一家为13%。