目前，新乡的房价已经达到了一定的门槛。

在城市地区，首付基本超过20万元。

准一线城市或二线城市已经达到2万元/平方米的水平。100平米的房子，首付超过60万。

但是，很多房产中介的朋友经常出现，比如“零首付买房”、“5万首付买三房”等信息。

这些可信吗？低首付是怎么运作的？

二手房首付低靠“高评价高贷款”

很多买二手房的客户都经历过一些房产首付低的情况，甚至有些二手房可以实现零首付。

这些房子大多利用银行的评估杠杆，通过高评价、高贷款，借更多的钱，让自己少付首付。

二手房的成交价格有三种：

市场价格：目前市场上此类房屋的均价一般由业主和中介根据市场变化主导，但仅供参考，无实质性意义；

成交价格：业主与客户之间的最终成交价格；

评估价格：如果做了抵押，银行会对房子进行评估，也就是银行愿意为这个房子贷款多少。当一套房子的评估价高于成交价格时，可以高评高贷。

比如B想买二手房，成交价100万，首付30万，贷款70万，月供3750元左右。

但对于这套房子，银行给出的评估价是120万，也就是说，如果银行愿意出70%，也就是84万，那么对于一套成交价100万的房子，银行可以出84万。

此时首付变成了16万，贷款84万，月供4500左右。

贷款越多，月供压力越大。

这种模式适合家庭收入大或做生意的人，月供能力强。

如果还是这套房子，评估价可以达到140万，也就是说，如果银行愿意出70%，也就是98万，银行可以出98万换一套成交价格100万的房子。

此时首付变成了2万，贷款98万，月供5250元左右。

高评高贷是违法的，现在银行的评估价格越来越精准，消费者很难避免“高评高贷”的漏洞。

低首付风险

无论是新房开发商的首付，还是二手房的“高评高贷”，风险都很大。

终止供应的风险

首付不够，需要增加贷款。增加贷款意味着增加月供。几千元或者一两千元的月供看似不多，但每个月一定要定时给。其实还是有压力的。

因为月供不是三五年的事，而是二三十年的事。

如果有公积金的话，每个月的供给压力也没有那么大。

如果单纯依靠商业贷款和个人收入还款，对于大多数人来说压力还是比较大的。

尤其是那些长时间工作挣钱的人，一旦年龄大了，竞争力会迅速下降。

大部分行业，如果35岁还在做基层员工，被淘汰的几率很大。

再就业没那么容易。

到时候老有所养，小有所养，房贷高，压力会更大。

有被举报的危险

很多业主不知道自己的房子能估价多高。如果业主发现自己的房子被拍出了高评价高贷款，他们可能会举报，这将导致交易失败。

或者高评价高贷款失败，交易失败，也有赔偿的风险。

被银行封锁的风险

被银行发现后，高评价、高贷款会黑化借款人，以后不再提供贷款服务。

就算是侥幸过关，如果银行后来发现，贷款也会收回。

好建议，理性买房

理性买房，不要被销售忽悠，头脑发热就买，不要为了面子买房。

多么能干，多么能干。

一旦你超越了自己的能力