一个

北京楼市发生了变化

今年7-8月，当公职人员发文判断北京楼市热点学区启动并开始上涨时，很多人表示没有看到任何上涨迹象，甚至有人对此嗤之以鼻。

如今，时隔四个月，热门学区的数量无疑有所上升。只要我们密切关注楼市，在楼市一线买卖房子的人就不会视而不见，听而不闻。

之前的文章中多次说过，这波北京楼市分化严重，热点学区领涨。

海淀中关村第三小学对应的蜂鸟社区最先崛起，然后蔓延到万柳的其他社区。蜂鸟屋的平均成交价从一年前的13.37万涨到今年的17万左右，年涨幅3.6万，涨幅26%。小面积落户的房子，成交价超过19万元。在其他大型三居室和四居室的房子里，价格也在上涨。

8-9月，热门学区的热点房源交易也出现在朝阳区。与朝阳外国语相对应的汇中里小区，是一所妥妥的老学校，但因为是向外的学区，所以成交量也迅速增加，价格也相应上涨。与一年前相比，汇众里的老小均价上涨了20-30%左右。2019年一居室还能买到8-9万左右，现在卖的一居室价格大多在11-12万。

在海淀和朝阳的其他热门学区，价格已经开始陆续上涨。比如，在中关村对应的东南小区出现了一套单价近20万的小一居室。与一年前相比，平均价格也上涨了15-20%。

西城当时也没闲着。在731政策的影响下，经过8-9月两个月的低成交量，成交量在6-700套左右，11月再次达到1000套。

2

楼市上涨的特征

房地产价格是如何上涨的？

很多机构和个人，包括我自己，都喜欢做一些楼市房价上涨的曲线。例如，官方统计局每月公布70个主要城市的百分比增长。如果将这些百分比连接起来，它就是一条曲线，看起来非常平滑。比如一个月可能增加1%-2%，有的月份甚至会减少。总的来说，曲线平滑有规律。

楼市上涨真的是这么平滑的曲线结构吗？显然不是。

当房地产市场上涨时，大部分时间都在上涨。

你什么意思？比如中关村东南一个小区涨的时候，不是很多曲线标注的每个月涨一点。很有规律，一步一步来，可以清晰的看到上升的节奏。相反，上升的节奏大多是突然和跳跃的。2-3个月内，单价11-12万的原房暴涨20%。之后如果楼市继续处于火热状态，可能会在短短几个月内继续暴涨10-20%。整个楼市的主要涨幅将在几个月或半年内完成。不会拖，一年左右一步一步往上走。

楼市上涨期间，房价的主要涨幅其实集中在短短几个月。我们做统计分析的时候，把数据列出来，说这个月的平均成交价比一年前上涨了30%。这30%并不是平均分摊到每个月2.5%，而是可能在2-3个月内增加20%，剩下的时间就是反复锯切。

从这个角度来看，可想而知，在楼市上涨的前期，很难准确踩准主力涨幅。

三

今年北京学区领涨，但远大新动作不大，没有热点学区红利的市区老破小、老破大价格似乎稳定。明年北京整体楼市会上涨吗？

答案是一般会涨。

首先，先看新房。无限商品房已经成为北京楼市新房供应的主流。

今年北京楼市供应的新房主要是限竞房。但在今年北京的土地拍卖市场上，无限量商品房供地比例超过80%，北京又回到了无限量商品房占据主流的时代。明年新房的主要产品将变成无限量商品房。明年上市的无限量商品房的价格显然会比周边的有限竞争房更高，而不是更低。甚至今年限竞房的土地拍卖价格和房价上限都在上涨。无限商品房怎么办？

二是二手房交易火爆。

今年北京二手房成交量可能达到16.5万套左右，是近四年来最高的。不仅如此，11月、12月原本是往年二手房交易淡季，但今年二手房交易数量却丝毫没有淡季表现，成交量依然很大。二手房交易势头明年很可能会持续，而市场上原本的低价房开始快速减少。高价房子的数量正在增加。

第三，北京楼市一直处于一线城市的底部，成为价值洼地。

从资产配置来看，房地产仍然是普通人配置的主要资产。今年，深圳和上海开启了腾飞模式，北京远远落在后面。现在北京楼市的价格几乎是一线城市最低的，甚至赶上了二线城市。

从投资角度来看，这个价格的北京楼市是绝对安全的。当北京成为资产价值洼地时，无论是外国投资者还是本土投资者都会毫不犹豫地入市。