作者：段

【目前，我国95%以上的企业长租公寓，无论是集中还是分散，主要采用包租屋模式，即企业向业主出租房屋，改造后再转租给租户。有业内人士认为，正是因为这种包车模式的固有缺陷，才出现了长租公寓的爆款。防止租赁模式企业打雷的关键是在“业主-长租公寓”的租赁关系中增加一个安全阀——租赁保证保险。]

今年以来，长租公寓持续动荡。据业内不完全统计，今年有20多家父母租房的企业爆发式增长，既有Nestor、城搜屋、三色家园等分散式企业，也有湾流国际等集中式企业。

在此背景下，如何建立长租公寓行业的风险防控机制，减少风险事件给业主和租户带来的损失，成为各界讨论的焦点。第一财经新闻了解到，为有效防范风险事件发生，相关部门已提出建立住房租赁资金监管制度，将租金和存款纳入监管；有的城市甚至要求企业在银行开立专用账户，并将缴纳的租金资金纳入专用账户管理，冻结风险防控资金。

不过，接受记者采访的业内人士表示，在实践中，这种冻结风险防控资金的方式给企业资金带来很大的流动性压力。事实上，引入租赁保证保险可能是一种有效的方式，以达到识别、预防和化解矿山爆炸风险的目的。但有保险公司人士表示，虽然信用保证保险的市场需求比较大，但其风险也比较大，目前保险公司对这种模式持谨慎态度。

租赁保证保险的作用

目前，我国95%以上的企业长租公寓，无论是集中还是分散，主要采用的都是包租模式，即企业向业主出租房屋，改造后再转租给租客。有业内人士认为，正是因为这种包车模式的固有缺陷，才出现了长租公寓的爆款。

一般来说，集中和分散主要是根据出租屋的分布来分类的，集中是指企业经营整栋楼或整层出租屋；分散式是指企业经营的个体业主的租赁住房。

“包机模式是由两个人支持的。承租人使用权成立的前提是企业房屋使用权的转让。一旦资金链断裂，租赁链就会断裂，租客的居住权无法保障。”一位业内人士告诉记者。

此外，有业内人士透露，在包租模式下，机构普遍采取“假托管真包租”的形式避税，签订“资产委托管理服务合同”而非“房屋租赁合同”，在合同条款上非常混乱。

对此，中国房地产估价师与房地产经纪人学会研究员罗一宁对第一财经记者表示，防止包车模式企业爆棚的关键是在“业主-长租公寓”的租赁关系中增加一个安全阀——租赁保证保险。

所谓租赁保证保险是一种特殊的保险，本质上是一种保证，其责任不同于普通财产保险。当义务人(被保证人)未按合同约定履行合同、赔偿损失时，保险人代为赔偿权利人，保险公司再行使追偿权向义务人索赔。在我国相关领域，保证保险已用于银行业的存款保险和建筑工程领域的农民工工资保证保险。

罗一宁表示，租赁保证保险是借保险杠杆以较低的成本覆盖长租公寓企业的违约风险成本，从而保持企业的资金链和租赁关系链不变，保障最终

在保险费率方面，某大型财险公司人士表示，保底保险费率会根据不同险种、企业不同风险情况有一定差距，基本在保额的1000-100%之间，但总体来说杠杆率还是比较高的。

在业内人士看来，在一些长租公寓企业偶尔出现局部风险的情况下，保险资金的介入可以避免租客、业主、出资人甚至合伙人“挤兑”长租公寓企业。同时，在保险公司的帮助下，政府可以对企业实现定期风险跟踪。

“通过引入租赁保证保险，可以有效规避包租模式企业的资金链风险，减少租户和业主遭受的损失，从而规避长租公寓行业的系统性风险。”罗一宁说。

保险公司很谨慎

不过，机构对租赁保证保险持谨慎态度。“信用保证保险实际上在市场上需求量很大，但由于风险比较大，保险公司现在开展这类业务非常谨慎。”上述财产保险公司人士告诉第一财经记者。

事实上，在保险公司的业务中，信用保证保险是非车险业务中的重要险种，保险公司在商业租赁、融资租赁等相关领域都有尝试。然而，由于网络贷款、债券等融资性信用保险业务的几块“石头”，昔日的“明星保险”逐渐褪色。

从今年10月份的月度保费数据来看，保底险同比下降41.3%，直接拖累非车险保费整体同比下降3.91%。非车险业务中，保底险业务保费规模由去年10月的第二大险种下降至今年同期的第四位。

其中，在信用保险业务上“踩雷”的PICC P&C保险，业务大幅收缩。根据公告，今年前十个月，

人保财险信用保证险的保费同比大幅下降73.6%，今年上半年，其信用保证险的综合成本率高达138.6%，呈现承保亏损的局面。

而决定是否能够承接保证保险业务的关键就是险企的风控和企业的风险状况。上述产险公司人士表示：“之前一些险企在信保业务上只顾规模而忽视了风险，在屡次发生‘爆雷’事件之后，相信大多数险企会引以为戒，把牢风控的关口。”

该人士还提到，就长租公寓的保证保险模式来说，“险企其实也有兴趣，我们之前也展开过相关的讨论，不过即便开展此项业务，初期也只会与头部企业合作，严格审查长租公寓的风险状况，例如是否有保证金等增信手段，并严格控制业务规模，不会一下子大规模铺开。”