领导者

2020年的最后一个月，在持续降温的房地产市场中，一些迎来年终“大考”的房企并不慢，而另一些则无能为力。

11月30日晚，多家房地产行业研究机构发布了2020年1-11月房地产企业销售业绩排名数据。进入11月后，碧桂园(02007。香港)，中国恒大(03333。香港)，万科(000002。深圳)、融创中国(01918.HK)和保利发展(600048。SH)继续稳居房企交易榜和销售榜前五。位居榜首的碧桂园销售额突破7000亿元，32家房企销售额突破千亿元。但在市场情绪整体降温下，位于金字塔底层的小型房企表现疲软，房企之间的分化也越来越严重。

整体降温加速房企分化

年末房地产企业销售人气持续降温。根据嘉里数据，2020年11月，TOP100房企月交易销售金额环比增长5.1%，同比增速在8月份达到30.7%的最高水平，之后依次在9月、10月、11月回落至29.0%、25.2%、21.4%，回落至今年6月份的同比增长水平。

这种降温趋势在各地的房地产交易市场也能看到。

根据上海中原地产提供的数据，上海已经连续两周出现供应中断。进入11月后，市场的启动力和交易意愿明显减弱。近期开盘审批的项目大多在70%以下，年底推出的热情被市场表现压制。此外，上海中原地产市场分析师卢文喜表示，近期出现的高价房缺席成交榜单前十的罕见现象，也是市场降温的一大表现。

从需求方面看，消费者购房热情也有所下降。通城、安居客11月30日发布的报告显示，全国找房人气环比下降3.0%，一线、二线、三四线城市环比分别下降2.4%、2.9%和3.3%。

供需两端同步降温，导致房地产成交价格涨幅收窄，下跌城市数量进一步增加。今年11月，全国100个城市新房均价为每平方米15755元，环比上涨0.32%，增速较上月收窄0.08个百分点。徐州、嘉兴、绍兴、常熟等长三角城市和珠海、东莞、惠州、佛山等珠三角城市新房价格环比均收窄0.3个百分点以上。

三线城市降温的情绪更加明显。克里表示，11月以来，三线城市房地产市场全面转冷，购房者观望情绪越来越强烈。普遍预期房价会转跌，客户整体素质下降，买房决策周期明显拉长。因此，房企承受的去化压力越来越大，市场走弱趋势难以扭转。

但整体销售降温并不影响房企头部效应的进一步集聚。中智研究院数据显示，各梯队房企销售门槛同比去年有所提升。TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企门槛值分别上升4.9%、8.6%、9.9%、14.5%、9.9%。在增速较弱的市场环境下，大型房企的竞争优势持续凸显。另一方面，销售额在50亿到100亿之间的小型房企，不会进，只会退。前11个月销售增速为-5.3%，不同规模房企的差距一再拉大。

头部房企趋于稳定

在“双十一”全国消费浪潮的助力下，房企也纷纷加紧了t

然而，在大规模的线上推广结束后，大多数房地产企业仍要面临年底去工业化的挑战。据第一财经记者统计，在年内设定业绩目标的大型房企中，完成率在90%以上的房企比例约为61%，去年约为68%。

滨江集团(002244，古坝)(002244。深圳)，越秀地产(00123。香港)、中国恒大、时代中国、中国金茂(00817.HK)已于11月提前完成年度业绩目标。世茂集团(00813。香港)，阳光城(000671) (000671。金科集团(000656。SZ)和宝龙集团(01238。2018年和2019年提前完成年度目标的HK)未能将“提前提交论文”的纪录延续到今年。其中，世茂集团和金科集团的目标完成率尚未达到90%。

此外，目前中南建设(000961，共享)、荣盛发展(002146，共享)(002146)年度业绩目标完成率。远洋运输集团(03377。HK)、R&F物业(02777.HK)、首创置业(02868.HK)均低于85%，首创置业仅完成了今年业绩目标下调1%对于上述5家房企来说，要完成年度目标，必须在最后一个月完成2家

00亿元~400亿元的销售额。

另一方面，头部房企前11个月的成绩足以应付年末“大考”， 避免了“临时抱佛脚”的窘境。截至11月末，TOP100房企中有将近80%的企业累计业绩超过去年同期，这一奋进势头在TOP10的“尖子生”梯队中更加显著。中国恒大、保利发展、世茂集团和招商蛇口(001979,股吧)(001979.SZ)在今年前11个月的全口径销售额实现了10%以上的累计同比增幅。

11月单月对于部分TOP10房企而言更出现了跨越式的业绩增长。中国恒大在11月完成销售额530亿元，单月同比增幅为43%。中海地产和招商蛇口的销售额分别为340.2亿元和292.5亿元，单月同比增幅高达52.4%和63%，两家房企在11月单月实现了前11个月11%的销售额。

某TOP10房企营销人员对第一财经记者表示，住宅项目年底一般会给成交客户或按时签约的客户申请折扣或福利，“但今年住宅业绩特别好，应该不用特别申请优惠政策。”据该营销人员介绍，今年下半年，个别地域在住宅项目的预售证发放和入市基准价格上有所放宽，公司抓住机遇推盘即能获得较为理想的销售成绩。

在头部房企层面，似乎确实没有明显的“冲刺”情绪。

在某TOP3房企营销负责人看来，最后一个月按照常规销售节奏就能够完成全年目标，并没有太多“冲刺”的必要。“目前没有接到针对年底做‘冲刺’计划的通知，要冲量必然会影响利润。”该人士称，目前公司主要讨论的是明年的重点工作，“本身地产行业的利润正在逐年下滑，我们要保证明年报表上也能够有健康的数据。为了业绩能有持续性的平滑增长，公司需要做好年度之间的平衡，今年的规模达到了，我们也就没有‘拼命’卖的动力。”