今年前三季度，保利地产(600048)实现营业收入1174.82亿元，同比增长5.01%，实现归母净利润132.04亿元，同比增长2.88%。营收和归母净利润增速分别较上年同期下降12.7和31.20个百分点。

《投资时报》研究员鲁公

10月30日，保利地产(600048。领先的房地产企业SH)发布了2020年第三季度报告。数据显示，保利地产今年第三季度业绩保持了此前的稳健增长态势。其中，营业总收入同比增长7.60%至437.27亿元，归母净利润达30.8亿元，较上年同期增长7.01%。

整体来看，今年前三季度，保利地产整体业绩也呈上升趋势。期间营业收入1174.82亿元，同比增长5.01%，归母净利润132.04亿元，同比增长2.88%。

同时，研究员《投资时报》注意到，今年三季度以来，保利地产杠杆水平有所下降，资产负债结构相对稳定。据数据披露，截至三季度末，保利地产资产负债率为77.95%，较上年同期下降1.70个百分点；净负债率为70.90%，同比下降11.40个百分点。

不过，看似业绩不错的保利地产，还是存在一些问题。一方面，公司今年前三季度营收利润增速放缓；另一方面，同期公司期末现金余额同比略有增加，但现金净增加为负。

业绩增速放缓

保利地产是一家专注于房地产开发和销售的大型企业集团。经过28年的发展，公司形成了以房地产投资开发为主，以综合服务和房地产金融为两翼的业务布局。

以房地产投资开发为重点，保利地产着力培育房地产多元化业务板块，建成涵盖物业管理、销售代理、业务管理等十余个综合服务板块，以及以房地产基金、普惠金融为重点的房地产金融平台。

2020年10月30日，保利地产发布2020年第三季度财务报告。数据显示，截至今年三季度末，保利地产归母营业收入和净利润较去年同期有所增长，但增速有所下降。

《投资时报》研究员梳理保利地产近几年的三季报发现，虽然保利地产2017年前三季度营收同比增速为-13.30%，但归母净利润增速与2018年前三季度持平，均在16%以上。2019年前三季度，虽然保利地产营收同比增速较上年小幅下滑至17.76%，但其归家净利润同比增速翻倍至34.08%。

可以看到，保利地产今年前三季度增速的放缓突然出现，即从2019年前三季度的17.76%跃升至5.06%，跃升12.70个百分点；与上年同期的34.08%相比，归母净利润下降31.20个百分点，仅为2.88%。

此外，保利地产的业绩恢复未能扭转今年公司经营活动产生的现金流量净额始终为负的局面。数据显示，今年前三季度，其经营活动产生的现金流量净额为-181.58亿元。

保利地产2018年前三季度至2020年前三季度营收及净利润同比增速

数据来源：公司第三季度报告

激进的土地收购

保利地产近日发布的2020年9月销售简报显示，公司签约面积较上年增长27.78%，达到347.43万平方米，签约金额增长36.69%

需要注意的是，今年是保利地产提出三年销售目标的最后一年。据悉，2017年，保利地产董事长宋广菊提出2017-2019年分别实现销售额3000亿元、4000亿元、5000亿元，并高喊“未来两三年重回行业前三”。这意味着，今年公司必须实现签约金额5000亿元，而截至今年三季度末，保利地产已实现目标金额的73.38%。

同时，万科股份有限公司(000002。同行业头部地产公司SZ)当天发布第三季度财务报告，今年前三季度实现签约销售面积3264.8万平方米，销售金额4927.6亿元，同比增速分别为6.60%和3.60%，均超过保利地产。

值得注意的是，近段时间，保利地产改变了稳健的经营风格，加快了征地进程。据悉，仅在9月底的三天时间里，保利地产就斥资80亿元先后拿下广州、佛山、郑州的地块。

三季报数据显示，虽然保利地产今年前三季度总签约面积和金额略有增长，但仅第三季度，公司实现签约面积和金额分别增长51.72%和44.81%。

此外，保利地产第三季度新增扩建项目88个，新增建筑面积1982万平方米，总扩建成本1314亿元

中38个核心城市拓展金额占比83%。截至三季度末，该公司共有在建拟建项目 714 个，在建面积 14021 万平方米，待开发面积7075万平方米。

此外，在三季度后，保利地产并未减慢其“激进拿地”的速度。有消息称，10月26日，保利地产子公司广东保利城市发展有限公司以46.90亿元的高价力压中海地产、金茂等六家房企，收购了广州海珠区出售的一套宅基地;四天后，保利地产再度以15.60亿元资金拿下莆田186亩巨型宅地，成交楼面价约5122元/㎡。同一天，保利地产又同金地联手摘得大连5宗商住地，成交价达77.59亿元。

据不完全统计，短短两个月内，保利地产为“拿地”已花费近427亿元资金。如果加上上述发生的两宗交易,这一数字已突破500亿元。