在过去的10年里，哪些城市的房价没有上涨而是下跌了？

过去10年，中国房价经历了两轮大幅上涨：第一轮是2009年“4万亿元”的开始，第二轮是2016 -2018年棚改去库存和货币化的加持，大部分城市迎来了双普上涨。

毫无疑问，涨幅最高的是深圳，这里的房价在10年间上涨了近4倍，很多偏远的三四线城市房价翻了一番。

然而，在一个城市，房价没有上涨，而是下跌。十年过去了，房价还没有回到原来的高水平。

这个城市不是鹤岗，而是温州。

中国房价网数据显示，2020年9月，温州平均房价为2.2万元，位居全国第一，超过了武汉、成都、郑州、Xi安等众多强二线城市。

这个数字似乎不低。然而，早在10年前，温州就创下了更高的纪录。当时温州房价攀升至3万元的峰值，超越了北方、广州、深圳、杭州，成为全国房价金字塔的顶点。

在过去的10年里，温州的房价没有上涨，反而下跌了，甚至超过了20%，成为中国唯一一个房价下跌的城市。

这背后到底发生了什么？

温州是浙江第三大城市，2019年GDP总量为6606亿元，位居全国前30名，超过沈阳、长春、厦门、石家庄、南昌等二线城市。

2019年温州常住人口930万，比2010年增加18万。虽然增量不算可观，明显落后于同省的杭州和宁波，但毕竟没有人口收缩和城市收缩。

从近几年的经济来看，温州的经济基本面和人口基本面都可以接受，没有大问题。为什么房价保障不到10年前？

这应该从2011年开始。

2011年是温州房价最高的一年。这座一直以民营经济著称的城市，长期处于全国人民财富指数的前列，“温州炒房团”在全国获得了很大的声誉。

早在2001年，就有一批157名温州人，拿着5000万元去上海一次性买了100多套房子。此后，在几乎每一轮的楼市上涨浪潮中，温州的看房群体都是不可或缺的。作为大本营，温州的房价自然上涨。

这一切在2011年突然逆转。

国家统计局数据显示，2011年2月，温州房价涨幅创历史新高。此后，温州陷入房价下跌之路4年，直到2015年才停止。

根据官方二手房数据，2011年2月至2015年3月，温州的房价下跌了33%。虽然自2015年以来，当地房价有所反弹，但与2011年的最高点相比，跌幅仍超过17%。

换句话说，在过去的10年里，温州的房价普遍下降了20%。

我们应该知道，在过去的10年里，其他城市的房价一直在上涨。即使不考虑持有等机会成本，货币贬值的成本也不容忽视。2010年到2020年，m 2总量从72万亿上升到213万亿，增长了2倍多，这背后的潜在损失更是可想而知。

2011年发生了什么？

熟悉中国金融历史的人都知道，2011年，温州民间金融借贷危机爆发。表面上看，这场危机似乎只涉及金融层面。事实上，它已经一个接一个地蔓延到房地产市场，导致房价大幅下跌。

原因很简单，大量温州人被卷进了贷款危机。根据央行温州市支行的调查数据，2010年前后，温州89%的家庭或个人、59.67%的企业参与民间借贷，其市场规模达到1100亿元，相当于温州银行贷款总额的1/5。

这些民间借贷基金中只有35%进入了行业，其余的用于资本借贷和房地产投机。

民间借贷就像一个灯笼环，一个又一个。无数企业和个人参与其中。只要有一个环节断裂，整个多米诺骨牌就会形成连锁反应，进而形成普遍踩踏，房价就会下跌

此后，温州炒房者开始退出历史舞台。在2016年以来的这波楼市中，温州炒房者消失了，深圳的投资者取而代之。

这次楼市崩盘，加上20世纪90年代海南房地产泡沫的破裂，以及2017年以来北京周边楼市的下跌，被称为中国楼市在上行年份下跌的少数例子之一。

这次房价大跌，对温州来说可能不是好事。

从房价收入比来看，2019年温州房价收入比为12.2，远低于深圳的35.2，也低于杭州的17.7，与郑州、南宁相当，泡沫也没有当初那么严重。

从经济角度看，2011年温州经历民间借贷危机，经济增速明显放缓。但近年来，经过金融排雷，其经济发展再次加速，2019年重回全国城市前30名。

温州式房价泡沫破裂给未来多少启示？

第一，房价自然会有涨有跌，大幅度下跌并不是孤立的情况。20世纪90年代海南房地产泡沫破裂，2011年温州民间借贷危机爆发，2017年以来北京周边楼市腰斩，2019年以来鹤岗等签约城市房价重回白菜价格.这些案例为中国房地产市场提供了许多经验和教训。

第二，房价与经济基本面密切相关。

一场史无前例的大放水，一次空前的泡沫炒作，固然可以将房价推向历史新高。但无论是哪个城市，最终都要直面经济基本面的考验。一旦经济基本面出现问题，房价自然也就难以维持。

其三，未来投资最需要重视的不是升值空间，而是安全性和流动性。我们必须要评估，一个地方的楼市，是否存在流动性，有没有持续上升的空间，能不能经受意外事件的冲击，是否能在横盘调整之后还能继续上扬。

编辑：陈霞 丁媛