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证券时报记者吴家明

作为四大一线城市中最小的城市，深圳一直饱受“地少人多”的困扰。最近发布了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》。该规划委托深圳市政府批准将国务院授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地。支持在满足国家空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地；支持现有工业用地的振兴利用，探索解决规划调整、土地供应、收益分配和历史用地等问题；探索利用现有建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权回收机制。

广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，国家对农地转为建设用地，特别是转为住宅用地有些担忧，担心实体经济和房地产空心化。因此，农用地转为建设用地的审批权限受到严格控制。然而，在产业转型的背景下，深圳必须调整空间结构。土地使用权的增加对深圳意义重大。

相比“有保障”的工业用地，居民更关心住宅用地的供应，从而更好地控制房价。

“存量土地利用”是方案中土地管理制度的关键词。业内人士普遍认为，盘活现有存量土地，正是因为深圳没有新增土地，所以只能在存量土地上下功夫。但规划更注重深圳的产业发展，对于住宅用地的供应没有具体内容。何仪城市更新集团董事总经理罗宇表示，目前政策的制定大多是原则性的，内容不多，需要看后续的细则。

美联地产全国研究中心主任何倩茹表示，未来可能会有更多“从产业到住宅”“从商业到住宅”的项目。但由于整个方案倡导“市场化、法治化、国际化”，所有制度都是在各利益相关方面前协商、推进、总结，是一个漫长的过程，因此短期内不会对深圳整体房地产市场产生太大影响。可以预期，深圳市政府将根据城市发展的实际情况，优化土地利用，提高土地利用效率，释放更多的居住空间，从而缓解住房市场的供需矛盾。

世界银行产业改革首席顾问董骥表示，规划中提到了促进二三产业用地混合的问题，这将影响未来区域发展。本来二三产业非常独立，分工明确，生产效率低，互动弱，使得深圳部分地区发展落后。现在继续推进有助于区域发展，吸引更多人才，也可能影响深圳房价。